土地“分割”转让的实务操作【原创】

土地分割转让是业内经常提的话题，土地能否分割转让的问题也是众说纷纭，笔者在总结全省土地分割转让实务操作基础上，就土地分割转让事宜总结如下，供大家参考。

一、全省各地国土部门对土地分割转让态度经历了从宽松到严格控制的过程

在2012年以前，各地国土部门对土地分割转让基本上都是持宽松态度，基本上都可以办理，大致流程就是先分割土地证，把原来一宗土地变更为两宗甚至是多宗土地，再办理土地转让手续；从2012年国土资源部下发《关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）以后，各地国土资源部门绝大多数都实际“停办”了土地分割业务，只有极少数项目因盘活项目等原因，通过“一事一议”办理土地分割转让。

二、关于土地分割现行有效的法规规定

2012年，国土资源部下发《关于规范土地登记的意见》规定，土地以宗地为单位进行登记，宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应当经国土资源部门会有关部门同意。从笔者角度看，该《意见》虽没有直接表达土地禁止分割的意思，但该《意见》明确了国土部门对土地能否分割的权力，土地分割必须经国土部门同意，国土部门不同意的不能分割土地，这是各地国土部门“叫停”土地分割的“底气”。除此之外，关于国土部门会有关部门意见，虽没有明确具体是哪些职能部门，但根据各地实务，该“有关部门”一般是指城乡规划部门、建设房管部门。

三、石家庄市区关于土地分割转让的最新规定

2017年，国土资源部审批同意了《河北省石家庄市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》，该《实施方案》中明确了办理土地分割转让的条件，包括已经办理了土地及地上建筑物的合法产权证书、分割后的宗地具有使用价值及符合城乡规划等条件。《实施方案》出台后，石家庄有望将土地分割转让业务制度化、规范化。

土地分割转让性与地方性较强，办理该业务时，不仅要明知规定，还应关注本地实务操作。