湖畔春天三期建设项目申请报告

固始信合房地产开发有限公司 湖畔春天住宅小区二期建设

项 目 申 请 报 告

固始县工程咨询公司 二0一0年四月

项 目 概 况

一、项目名称：固始信合房地产开发有限公司湖畔春天住宅小区二期建设项目

二、项目承办单位：固始信合房地产开发有限公司

三、项目建设地点：固始县凤凰新城，红苏路西侧，番国大道南侧。 四、项目建设规模及建设内容：本项目占地面积153.7亩，建筑总面积288227万平方米，其中多层联体住宅1栋，建设面积15632平方米，高层联体住宅15栋，建筑面积220947平方米，商业用房518平方米。地下停车位320个，地面停车位280个。同时配套水、电、路、绿化、消防等附属设施

五、项目建设工期：建设周期为三年，2010年5月至2013年4月

六、项目总投资及筹措方式：项目总投资为39587万元，其中8000万元申请银行贷款，其余31587万元为企业自筹

2

目 录

第一章 申报单位及项目概况

第二章 发展规划、产业和行业准入分析第三章 资源开发及综合利用分析

第四章 节能方案分析

第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析第六章 环境和生态影响分析

第七章 经济影响分析

第八章 社会影响分析

附表： 投资估算表

附图：1、湖畔春天住宅小区项目三期平面图

2、项目地理位置图

3

第一章 申报单位及项目概况

1.1项目申报单位概况

固始信合房地产开发有限公司，成立于1998年9月，是一家以房地产开发经营业务为主的企业法人，房地产开发二级资质，系中国扶贫开发会员单位和信阳市工商联合会会员企业，股份制企业。法定代表人:陈锋，注册地址：固始县蓼北路349号，注册资本3000万元人民币，现有总资产3.16亿元人民币。主要股东有陈锋,投入资金2600万元,占注册资金86.67%;徐宝霞, 投入资金220万元,占注册资金7.33%;高丽, 投入资金100万元,占注册资金3.34%;陈鹏,投入资金40万元,占注册资金1.33%;张永桂，投入资金40万元,占注册资金1.33%。

公司设有项目部、工程部、财务部、设计室、销售部、办公室四部二室，公司下设广告公司、建筑公司、装饰公司、物业公司四个分公司。公司实行董事会领导下的总经理负责制,公司产权明晰，制度健全。公司领导成员8人，平均年龄40岁，其中:具有大专以上文化6人，具有中级以上职称6人。各成员均长期在该公司从事生产、技术、经营、管理工作，年龄结构合理，专业水平较高，能紧密团结，有较强的爱岗敬业精神，丰富的企业管理和市场营销经验，有能力带领企业继续发展。公司法定代表人：陈锋，董事长,男，38岁，本科文化程度，工程师，从事房屋建筑，设计及相关行业工作14年，具有丰富的房地产开发经验和较强的经营管理能力。公司总经理，张永桂，男，43岁，大学本科文化程度，经济师，从事本行业19年。公司现有工作人员219人，有各类专业技术和管理人员78人，其中中高级职称以上人员16人，具有大专以上文化

4

程度的人员66人，其中:注册会计师2人，注册造价师2人，会计师3名，工程师10名，建筑师2名。公司是一个具有雄厚技术实力，有发展前途和开拓精神的房地产开发企业。

公司自1998年成立以来，先后开发了踏月寺商贸城、状元广场、兴隆花园、丹桂园小区、瑞丰苑、世纪大厦、元宝山、碧桂苑、百盛购物中心、香樟苑、新华联超市、集美建材市场、等二十多个项目，总建筑面积达100万平方米等项目。特别是公司开发的“踏月寺商贸城”，为固始县城的中心商贸区，总开发面积11万平方米，其规划设计品位高、工程建设质量优，备受购房者的青睐，公司取得丰厚利润的同时也创造了显著的社会效益。2003年又着手开发建设香樟苑住宅小区项目，该项目位于蓼城大道、黄河路和北环路合围处，占地234亩，建筑面积22万平方米，计划投资22000万元，开发建设为一个大型的专业化、智能化、生态化的住宅小区。2005年徐光春来固始考察时，对踏月寺商贸城和香樟苑住宅小区项目给予高度评价。

现正致力开发凤凰新城，凤凰新城位于固始县城北部，东起淮河路，西至省道204，南起北环路，北至富民大道，总占地面积10平方公里，是一个集文化教育、休闲旅游、现代人居、商贸物流、工业园区为一体的现代化城市新区。根据项目区内已有的建设项目和未来的发展需要，规划建设南北道路7条，东西道路4条。该项目本着统一规划控制，分片开发，综合配套，滚动开发的原则，计划在5年内完成项目区的道路等基础配套设施建设,项目总投资14亿元。目前已完成征地7650亩，拆迁各类房屋20余万平方米，修建城市道路8纵3横共11条28公里，相关配套的亮化、绿化和排水等随着道路的建设也已到位，总计完成投资3亿元。

5

固始信合房地产开发有限公司自创建以来,经信合人的顽强拼搏、锐意进取,现已发展为正规化、规模化、现代化的房地产开发企业,信合公司以时代为潮流,以现代住房理念为主导,广纳仁人志士,致力于房地产开发。公司始终坚持以一流的工程,一流的小区奉献社会,以良好的信誉服务于社会。通过几年的市场拼搏,赢得社会的广泛关注和赞誉，在固始县房地产开发企业中，占据固始县房地产开发市场70%以上,综合经济技术实力排名第一，位居信阳市房地产界前列，在固始县房地产项目的筹划、运作、建设等方面具有无可比拟的优势。2003年度被评为全市纳税突出贡献民营企业，陈锋本人先后被评为“十大青年创业标兵”，“优秀社会主义建设者”，固始县“十杰青年”，“优秀乡镇企业家”等称号。2005年被中国经济精英论坛联席会授予“质量、信誉、服务” AAA企业 ，2004—2008年连续四年被中国工商银行河南省分行评为“AA+”级信用企业。2004——2008年连续五年被省统计局、省建设厅评为河南省房地产开发“企业综合实力50强”单位。

1.2项目概况 1.2.1项目建设背景

固始县位于豫、皖两省交界处，总面积2946平方公里，人口167万，辖32个乡镇601个村街，是河南省第一人口大县。近年来，固始县委、县实施城市化带动战略，城市建设快速发展，几年内，固始县城由原来的10平方公里发展到现在37平方公里，城市人口由不足10万人增加到目前超过35.8万人。城市规模越来越大，中等城市框架已经形成，特别是固始县被确定为全省五个规划建设的区域性中心城市之一，享有与省辖市相同的经济管理权限和部分社会管理权限后。县委、县为抓住机遇，计划在2010年以前，固始县城市发

6

展将达到双“四十”，即城市面积达到40平方公里，城市人口达到40万，并确立了现代化、生态化和区域性物流中心的城市发展方向。随着城市人口不断增加，住房需求日益增加；随着城市化水平不断提高，城市人居观念正在发生根本性变化以及现代化城市发展的客观需要，建设“统一规划，合理布局；综合开发，配套建设”的现代化住宅小区已势在必行。固始信合房地产开发有限公司在成功开发香樟苑、湖畔春天住宅小区一期、二期之后，经过全面的市场调研，选择在凤凰新城中部开发建设湖畔春天住宅小区三期。

1.2.2 建设地点

固始县凤凰新城，红苏路西侧，番国大道南侧。 1.2.3 主要建设内容

本项目占地面积153.7亩，建筑总面积288227万平方米，其中多层联体住宅1栋，建设面积15632平方米，高层联体住宅15栋，建筑面积220947平方米，商业用房518平方米。地下停车位320个，地面停车位280个。同时配套水、电、路、绿化、消防等附属设施

1. 2.4总投资及资金来源

本项目总投资为39587万元，其中8000万元申请银行贷款，其余31587万元为企业自筹。

1.2.5产品方案 一、位置优势

该小区交通条件优越，出入线路流畅，场地位于固始县凤凰新城区中部，紧邻城市主干道，交通便利，地处市区北部，配套设施完善，周边道路为小区提供了良好的对外交通便利条件。小区地势平整，人文配套设施完善，位置优

7

越，宜商宜住，有非常理想的居住及商业价值。小区周边有着优良的自然生态环境与景观资源。该项目拟建成环保、节能、健康、安全、舒适的高档住宅社区和商业区。

二、工程概况

项目开发内容主要是多层住宅和高层住宅等。其中包括商业服务用房、配电房、物业管理用房以及必要的配套设施。二期开发占地面积约153.7亩，建筑面积288227平方米，建设时间从2010年5月至2013年5月。

三、编制依据

（1）国家民用建筑通则GB50352—2005 （2）《住宅设计规范》(GB 50096--99) （3）《城市居住区规划设计规范》

（4）《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）(1997) （5）《河南省建筑装饰预算定额》

（6）《固始县城市建设总体规划》（2006—2020）

（7）固始县建设局《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》 （8）固有土地使用证（固城国用[2010]第010086号）、环境影响报告书的批复（固环字〔2006〕18号）。

四、规划设计 1、设计原则 （1）强调地域性

充分利用水、植被、道路交通等自然和人工的环境要素，努力体现新时代的居住特色。

8

（2）强调现代性

现代性是城市景观体系的生命力，努力运用当代科学技术、体现时代精神、采用集中与分散相结合的布局方式，调整现有用地结构，使该地块成为今后城市的有机组成部分，与城市的发展紧密结合，体现城市的优质环境和规模集聚效应。

（3）强调文化性

坚持城市的个性特色、历史文脉、古城墙等文化遗产的保护。给人产生历史感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建筑、社区视为活的生命，对每个节点、每个空间做到精心规划、精心设计，为市民创造良好的居住休闲空间和购物环境。

（4）强调形象性

重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、绿地的景观形态，增强环境的舒适度和愉悦感。

（5）强调生态性

改善多年来城市建设对生态环境的负面影响，达到人与自然的高度融合，保护自然生态、地貌他植被，减少技术、交通和能源对环境的影响。

2、项目城市设计要求

规划中重点处理沿规划路建筑的布局、建筑高度、风格及色彩，创造良好的城市空间景观。特别注重分析该地块之间空间景观的关系。

3、规划设计理念

（1）物业形态的划分――序列

通过对基地现状的理性分析，将小区分为三个区域，将小区道路呈直线布

9

置，每个区域均有的出入口，独有的绿化景观点，使区域和区域之间既相互融合又显单调。

（2）组团的形成――围合

利用物业形态的划分和建筑有机排列，行成各区的围合与半围合，将空间场所化私有化，让小区居民产生归属感领域感，选用社区中心形成围合各区的中心。

（3）沿街商业的引入――桥梁

由休闲社交零售业为核心的商业能够带来小区内商业气氛的兴旺，由其辐射对象、人口密度、收入水平的不同，从而形成各具地域特色的社区配套服务，社区内的人们拥有饮食、购物、娱乐等一系列的休闲设施，使得社区的配套更为完善，增加适当的归属感。享受生活的天伦之乐。并在小区内部设活动场地，更加丰富了业主休闲生活的多样性，使其形成一个完善的服务体系。

4、入口、交通及停车设计 （1）入口设计

本项目为高档住宅小区，所以在入口设计上必需强调品牌形象作用。主要入口位置设于地块的东面，临近红苏路，方便住户的出行。并且与入口商业相结合，入口道路两旁设计建筑小品、并种植景观树，使其大方而形象。次入口分别设于区域之间，使每个区域之间相互呼应。

（2）交通组织

小区设置环状交通体系，部分进行人车分离体系。在基地中部设置中心绿化的景观步行区域，使人车分流明确。

在入口处通过台阶及平台的方式，设置景观广场，引导人流通往中心景观

10

道。

（3）停车分布

小区停车位设置在半地下车库。在入口处及区内组团干道旁设置一些地面的停车位，以解决外来停车的使用。

5、绿化景观设计

在综合分析后我们将小区绿地分为以下四个等级： （1）社区公共景观

充分利用基地条件因地制宜，设置中心绿化景观，创造社区的统一性与紧密性，将绿化中心和水系作为社区的公共景观，创造内部气候调节带，并在其入口中心节点处设置绿化、水系与广场相结合的休闲社交集散场所。生态绿化中心与延伸景观带并列覆盖整个基地。

（2）组团公共绿地景观

在各个组团中设置不同的组团级绿地，充分利用建筑小品、树木、洼地及水面，围绕其布置一系列硬地活动场所、健身场所及儿童游戏场所，成为居民交流与活动的重要设施。

（3）宅间绿地景观

宅间绿地是社区最基本的绿地类型，就是指在行列建筑前后间的绿地，其大小和宽度取决于楼间距，是社区绿地内总面积最大、居民最经常使用的绿地。我们设计时考虑以人的尺度为着眼点，尽量以适当的尺度和合适的空间塑造出宜人的场所空间。

6、建筑设计 （1）筑设计理念

11

在基地中设置景观轴线，大量使用林木、草地，以造景和绿化贯穿整个用地，让建筑融入绿化环境中，使整个基地成为绿色家园。无论是建筑形态的塑造、交通流线的组织，还是开放空间的设计，都应以都市设计的眼光，从宏观角度进行研究。

（2）建筑风格定位 A:色彩

建筑色彩以蓝灰色基调为主，淡雅、高贵。穿插少量灰白色色调，形成对比，打破单调。体现出细致中见典雅高贵，丰富中见浑厚韵味的住宅建筑的性格，达到了建筑艺术同居住氛围的完美结合。在不同类型或不同阶段开发的组团上，会在色彩与造型上采取统一中有一定的变化，使之表现出一种典雅的色彩形象。除了从个体的考虑外，应综合考虑整个社区的形象及色彩使之协调。

B:造型

在立面风格的造型手法上，采用了现代的造型和符号，强调一种人性化、历史感和邻里的亲和感，同时也是发展商和业主生活品格和身份价值的体现。在形体上通过顶层退台的处理形成露台以及阳台、跃层的客厅形成丰富、有序空间，凸窗的处理来构筑丰富的形体关系。部分商业设置连廊过街楼等造成空间造型的多层次，利用沿街商铺，在高度及形体上进行特化处理，在视觉上烘托出高潮。

C:材质

在材料的运用上尽量选用当地材料。通过精细的搭配，用朴素的材料做出不高雅的筑，营造出统一而丰富的层次，通过色彩、造型、材质的不同，将立面处理成几个层次，整体部分考虑立面的稳重感和与人较接近的特性，用蓝灰

12

色的贴面，同时又通过细部的处理来丰富近距离观看的细节。配合各种窗、窗套的造型，使之具有优美的韵律感。跃层部分增加一些钢结构的雨棚，丰富造型，顶部为高低错落的屋顶，从而使整个立面具备了完美的比例关系。

1.2.6主要技术经济指标 总用地面积：153.7亩 总建筑面积：288227㎡ 商铺面积：518㎡ 容积率：2. 绿地率：44.5% 日照间距：1：1.2 建设周期：36个月 1.2.7结构设计 一、设计依据

1、采用的设计规范及标准

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001 《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 《建筑结构荷载规范》GB50009-2001 《砌体结构设计规范》GB50003-2001 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002 《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002 《建筑抗震设计规范》GB50011-2001 《建筑桩基技术规范》JGJ94-94

13

《建筑基桩检测技术规范》JGJ106-2003 《地下工程防水技术规范》GB50108-2001 《全国民用建筑工程设计技术措施》 《钢结构设计规范》GB50017-2003 2、荷载取值：

风荷载：根据《建筑结构荷载规范》，本工程所在地区基本风压0.7kN/㎡，地面粗糙度按C类考虑。

雪荷载：根据《建筑结构荷载规范》，本工程所在地区基本雪压为0.35kN/㎡。

二、工程地质资料暂缺 三、设计要求

1、建筑结构设计使用年限为50年，安全等级为二级。 2、材料： 高层：C25~45 多层：C25~30

地下室采用抗渗砼，抗渗等级为S8~6

砌体 ±0.000以上外墙及楼梯间采用KP1型小孔多孔砖，混合砂浆砌筑，内墙采用新型轻质材料隔断或砼空心砌块砌筑。

3、结构类型

多层结构：采用框架结构

地下车库：采用主体框架结构及钢筋混凝土底板及侧墙 点式高层：采用纯剪力墙结构

14

板式高层：采用框架——剪力墙结构 4、基础选型

因尚未进行工程地质勘探，目前尚无法确定工程的基础形式，根据以往项目的工程经验，本工程拟采用钻孔灌注桩基础。

四、其它

1、结构沉降差处理

本工程有部分小高层、裙房相互连接，常规可不设沉降缝，仅在适当位置处设置后浇带，预留差异沉降等有效措施来解决结构的沉降差及温度应力等问题，以较好的满足建筑使用功能的要求。

2、结构抗浮问题处理

本着同上原因，上部结构自重基本能抵抗地下洪水位（按地面标高计）时的水浮力。本工程所采用桩基以尽量避免采用抗拔桩，以经济造价。

1.2.8给排水设计 一、设计依据

《建筑给排水设计规范》 (GBJ50015-2003)

《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2001版） 《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版） 《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001） 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97） 《人民防空地下室设计防火规范》（GB50038-94）（2001版） 《建筑灭火器配置设计规范》 （GBJ140-90）(97版) 《污水综合排放标准》GB78-1999

15

《室外给水设计规范》GBJ13-86（97年修订） 《室外排水设计规范》GBJ14-87（97年修订） 各专业提供设计资料 二、给水设计 1、水源

本项目采用市政给水管网作为水源，在红苏路和其它道路上的主入口和次入口处的即有道路和规划道路上的已有市政给水管和待建市政给水管上分别引出两路DN200水管供区内各建筑物的生活、消防使用。在拟建区内形成环状管网。

2、用水量预测

本项目用水包括生活用水和其它用水。生活用水有商业建筑、会所、学校、小高层住宅等居民日常生活用水，其它用水为绿化和道路浇洒用水和地下停车库地面冲洗用水等。

3、供水方案

由于市政给水管网满足不了本小区用水量及水压的要求，且小区南北向较长，故采取分区域的供水方案：即A区和B区各为一个供水区域，消防设施亦如此。

商业建筑和高层住宅等均一户一分表计量。会所、学校等设总表计量。 给水系统竖向分二区供水。低区用水：地下停车库、商业建筑、会所、高层住宅一至六层由市政自来水直接供给。

高区用水：七层以上由设在地下停车库内的变频生活供水设备供水。静水压超过0.45MPa配水支管采用减压阀减压。

16

在A区和B区中心区地下停车库水泵房内分别设有一个150吨左右的生活水箱（紫外线消毒）,一套变频生活供水设备。

三、排水设计 1、排水量

最大污水排放量以生活用水量的90%计。 2、排水

室内排水废污合流制。高层住宅等污废水设专用通气管、其它采 用伸顶透气。室外污水经净化池处理后分别排入小区附近道路上的即有和待建的市政污水管网。

3、雨水

室外排水采用雨污分流制排水系统。区内屋面及地面雨水经汇集分几路就近排入市政雨水管网。

雨水管道设计标准，暴雨强度公式采用当地公式 取设计重现期P=3，t=10分钟，Φ=0.65。

四、管材

室内给水管采用PP-R给水管及其配件，热熔连接。室外给水管DN<100采用PE塑料管，热熔连接；DN≥100采用球墨铸铁管，橡胶圈连接。消防给水管DN≤100采用热浸镀锌钢管，丝扣连接；DN＞100采用热浸镀锌钢管，沟槽式接头。

室内排水立管采用消音螺旋管或UPVC排水管，室内排水横支管采用UPVC排水管、粘接；室外排水管采用UPVC加筋管橡胶密封圈承插接口。

五、环保、节能措施

17

粪便污水经化粪池处理，厨房废水经隔油池处理后方可排入市政排水管网；水泵等设备等尽量选用能效比高的、无污染、噪音小的设备；各种管材按照无毒性、噪音小的方针选用。

六、消防设计 1、消防用水量: 室外消防用水量：15l/s

室内消防用水量：20l/s 火灾延续时间2小时 自动喷淋用水量：30l/s 火灾延续时间1小时 2、消防供水方案

采用市政自来水作为消防水源，二路进水，在本小区室外形成环状管网,以确保室外消防用水量要求。环状管网上布置一定数量的地上式消火栓,消火栓间距在120米之内。保护半经不超过150米。

采用临时高压制消防，室内消防用水由消防储水池，消防水泵及屋顶消防水箱联合供给。A区和B区11层高层住宅楼屋顶分别设置一18立方米消防水箱及稳压装置一套，地下停车库内分别设置两台消火栓泵(一备一用)。消防储水池容积分别为252立方米。消火栓栓口的压力控制在0.5Mpa以内，超压楼层各消火栓设减压稳压消火栓。

本小区高层住宅，地下停车库和商业建筑等均设有室内消火栓系统，室内消火栓按不大于30布置，保护半经不超过25米。系统于室外设有水泵接合器若干套，具体位置由总图考虑。

在高层住宅楼的商业营业厅及地下停车库设置自动喷淋灭火系统（中危险级2级）。A区和B区地下停车库内分别设置喷淋泵两台(一备一用)。系统于室

18

外设有水泵接合器若干套，具体位置由总图考虑。

3、重要设备间灭火系统

变、配电间、发电机房、锅炉房等重要设备间消防采用水喷雾灭火系统或气体灭火系统。

4、灭火器设置

根据《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）(97版)配置若干MF2、MF3磷酸铵盐干粉灭火器。

1.2.9电气设计 一、设计依据

1、土建专业提供的建筑平面布置图以及相关的用电资料。 2、本设计依据以下有关规定、规范： GBJ16-87建筑设计防火规范（2001年版）； GB50045-95高层建筑设计防火规范（2001年版）； JGJ/T 16--92民用建筑电气设计规范； GB50096-1999住宅设计规范；

GB50057-94建筑物防雷设计规范（2000年版）； GB50067-97汽车库、修车库、停车场设计防火规范； 二、设计范围

1、根据设计要则及有关专业用电要求，本专业设计范围如下： （1）小区内变电所及室外供配电系统规划设计；

（2）小区内会馆、（小）高层住宅等建筑的室内电气及防雷接地系统设计； （3）小区内（小）高层住宅，汽车库等消防控制系统设计

19

（4）小区内各建筑物内的电讯（含宽带网）及有线电视系统的管线系统设计。

三、供电设计

1、负荷等级、电源电压

小区内消防用电负荷及高层住宅的电梯，生活水泵属二级负荷，住宅及商铺、会所等其它用电均属三级负荷。10kV电源环网供电，电缆埋地方式引至小区内的变电所。

2、计量及功率因数补偿

本工程为高供低计，住宅每个单元设1只集中电表箱，每户一表，用电负荷按6~8kW/户计。商铺一户一表。各类负荷设分区分类计量表。

在各变电室外组合式变电所设置集中低压电容器补偿屏进行集中自动补偿，补偿后的功率因数达0.9以上。补偿电容器总容量≥变压器容量的20%。

四、室内电气设计

住宅内每户设1总配电箱，总开关采用漏电保护型两极开关。每室设1个灯头，起居室、卧室各设3个普通插座及1个空调插座，厨房设2个普通插座及1个排烟机插座，卫生间设1个防溅型插座及1个电热水器使用的带开关三极插座。消防设备双回路供电，末端设置双电源切换箱。

配电干线选用绝缘型电缆、电线，住宅内照明线及插座回路选用BV-2.5 mm2导线穿管暗敷。 商业用房分区设置计量电表，照明和插座分路供电，照明设计不包括装修照明。

五、弱电

1、网络与电信：A,B两区分别设置电信，网络交接间，各住宅楼按楼层设

20

置分线箱，自分线箱至每户住户单独预埋两根暗管，住户进户处设置家庭信息接入箱，每户配置网络线及4芯电话线各一路，每户的客厅及卧室设网络及电话插座各一个。商业用房根据用户要求设置适量的完网络及电话插座。

2、有线电视：A,B两区分别设置有线电视前端机房，住宅楼内有线电视线路采用暗管配线方式，入户后设置集线器箱一个，采用星型分配方式，各单元每层楼梯平台上设层接线器箱，至每户住户单独预埋一根暗管，每户配置一路电视进线至家庭信息接入箱，起居室、主卧室各设一个电视出线盒。

区域内网络与电信系统、有线电视系统及室外线路部分由相关的专业工程公司负责设计及施工。

六、建筑物的防雷与接地保护 1、防雷：

防雷等级：根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区的高层、小高层按二类防雷建筑考虑，其余建筑物属三级防雷建筑物。屋面设置针带结合的避雷网格防直击雷，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋作共用接地体，构成整个防雷接地系统，接地电阻不大于1。

2、接地保护：

低压接地保护系统为TN-C-S系统，并采用共同接地系统，将防雷接地、保护接地、变压器中性点工作接地及弱电系统的工作接地合一，接地电阻不大于1Ω。各住宅单元设总等电位端子箱，各类金属支架、管道及进户管线等，均作等电位联结，卫生间内作局部等电位联结。

七、暖通

防排烟及通风系统的防火设计。

21

1．楼梯间防烟

为了保护人员在火灾时能安全疏散和消防扑救工作的顺利进行，本小区住宅楼梯有可外开窗且开窗面积符合规范要求，故其楼梯间采用自然排烟．前室及合用前室采用机械加压送风。

2．地下车库排烟

地下汽车库根据防烟分区设置两套的排风兼排烟系统，每个分区设置有排烟风机房，内设排烟离心式风机箱。车库的补风采用送风机机械补给。每个分区均设有排烟竖井通至地面。分区内根据至本区最远点距离不超过30m的要求设置排烟口。火灾时由消控中心控制保证系统中仅开启着火区域排烟口进行排烟。排烟机的入口均装有防火调节阀，当烟气温度达到280℃时，防火调节阀自动关闭并联动将排烟风机关闭，反馈信号至消控中心。

3．设备用房排烟

地下室设备用房走道为超20米无外开窗内走道，设置排烟系统。 4．本工程通风系统均按防火分区设置，风管穿越机房处均设有防火调节阀(70℃自熔断)。排烟风机均采用电机外置消防用离心风机。系统所有排风机、排烟风机、火灾补风机、屋顶正压风机均设有就地开关，以便于火灾时控制。

5．本工程所有通风、空调管道及配件均采用不燃材料制作。

22

第二章 发展规划、产业和行业准入分析

2.1 发展规划分析

本项目符合《固始县国民经济和社会发展第十一个五年规划（纲要）》，符合2007年固始县《工作报告》中“提高城市品位，打造魅力城市”要求，与《固始县城建设总体规划》(2006-2020)内容是相符的。

2.2 产业分析

本项目所建住房应符合国家房地产业和2006年5月转发的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》，需严格按照国家规定的普通商品住房、经济适用住房的建设标准进行套型设计和建设。

2.3 行业准入分析

公司营业执照、税务登记证和组织机构代码证齐全。拟建项目建设用地系出让用地，符合县城土地利用总体规划，符合国家供地、用地标准，总规模符合规定，固始县住建局、国土局和环保局分别对该项目提出了初步审查意见。

23

第三章 资源开发及综合利用分析

3.1 资源开发方案

本项目属于房地产开发类项目，不涉及对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，无需对这些资源开发进行分析评价。

3.2 资源利用方案

本项目主要资源利用为土地、水、建材等。

资源利用方案严格按照科学发展观和构建和谐社会的要求，认真落实国家宏观，与我县经济社会发展相适应，科学规划、合理布局、创新设计，坚持开发节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，大力推进节能、节水、节地、节材，加强资源综合利用，发展节能省地型建筑，提高资源利用效率，确保住宅建设的舒适化和节约化。本项目的建设会对地表（下）水等资源造成不利影响，但不会造成污染。

3.2.1 土地资源利用方案

该项目规划占地102453平方米，系项目业主通过挂牌出让形式取得的综合用地，符合固始县2006—2020中长期用地规划。项目将严格按照国家节能规范要求，全面执行节能标准，提高土地集约化使用水平，打造节能省地型住宅。

3.2.2 建材资源综合利用方案

使用新型和可再生建筑材料、墙体材料、节能保温材料、节能门窗等，提高资源循环利用率。

3.2.3 水资源综合利用方案

项目的节水措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。积极探索生活污水回用和雨水收集利用技术，安装中水利用设施，实现水资源的循环

24

利用。安装节水器具（节水器具比不节水器具少耗水30%），全面推行计量管理。

3.2.4 项目建设对其他资源的影响

本项目建设期间产生的污染物主要为施工人员排放的生活污水、生活垃圾等。工程的施工产生污水，主要由施工人员生活污水和生产作业过程中冲洗、浸泡溢流和水管泄露等形成的施工污水。项目区排水采用雨污分流制，污水经废水处理池处理后排入市政污水管道，最终排入县污水处理厂，不会对地表（下）水资源造成污染。生活垃圾采取定时定点收集，做到每天清运一次，也不会对地表（下）水等其他资源造成不利影响。

3.3 资源节约措施 3.3.1 节地措施

3.3.1.1 优化结构，控制户型

项目以市场需求为准绳，使住宅的供给结构与居民的收入结构和消费需求结构相适应，满足不同层次的住房需求，从而使有限的住宅用地在各个层次中达到合理配置，最大限度地节省土地。鉴于可持续发展的需要，控制户型，充分满足不同层次收入者的住房需求。

3.3.1.2 拓展空间，充分利用

鉴于土地资源紧缺的基本国情，能够用于住宅建设土地的有限性，因而拓展空间，提高土地的利用率，就成为必然的选择。

3.3.1.3 提高质量，延长寿命

随着经济发展、收入增加，城镇居民的住房需求从保障型向舒适型享受型转换，对住房功能、品位、环境的要求也越来越高。要求房地产开发商从质量、功能方面多下工夫。提高质量，延长住宅寿命就是其中重要一环。本项目注重提高住宅质量，改善功能，既满足不断提升的住房需求，又能避免拆建带来的资源浪费，还可以缩减新建住宅量，节省住宅用地。

25

3.3.1.4 合理布局，高效利用

在住宅楼建设中，同量的土地布局合理与否，对土地资源的利用效率会产生重大的影响。本项目注重住宅楼的规划设计，合理安排用地，尽可能提高住宅面积的比重。

3.3.2 节材措施

当前，一些城市和村镇大量使用粘土砖，建筑建造中普遍使用钢材，钢材消耗高出发达国家10%─25%，新型和可再生建筑材料、墙体材料、节能保温材料、节能门窗等使用率低，循环利用率低，造成资源的极大浪费。本项目拟采取以下措施，推广节材。

（1）使用可循环利用的新型建筑体系（如钢结构、木结构）； （2）应用高性能、低耗材的建筑材料（如高强混凝土、高强钢筋等）； （3）因地制宜地选用当地的、可再生的材料及产品； （4）装修一次到位，减少耗材、耗能和环境污染； （5）对废弃的建筑垃圾及时进行回收与再利用。 3.3.3 节水措施

（1）大力推广节水型器具。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，它们节水性能的好坏直接影响着建筑节水工作的成效，大力推广使用节水器具是实现建筑节水的重要手段和途径；

（2）供水系统中，尽量使用节约型阀门、水龙头等产品，做到有效合理用水，减少浪费；

（3）加强用水管理，配置流量计、水表等计量工具，对用水装置实行管理，消除跑冒滴漏；

（4）大力发展中水设施。探索生活污水回用和雨水利用技术。

26

第四章 节能方案分析

能源是发展经济和提高人民生活的物质基础，关系到国民经济的全局，合理开发利用能源和节约能源同等重要，都是我国面临的迫切需要解决的重大问题，对于国民经济可持续发展具有非同寻常的意义。节能既是贯彻国家关于“生产与节约并重的方针”，又是降低成本的重要手段之一，以节能为中心的技术措施必须贯穿施工的全过程。

4.1 用能标准和节能规范

本项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范： （1）《建筑节能工程施工质量验收规范》； （2）《中华人民共和国节约能源法》； （3）颁发的《节约能源管理暂行条例》； （4）《民用建筑节能设计标准》；

（5）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第143号）；

（6）《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部令第81号）； （7）《固始县建设工程应用商品混凝土管理规定》。 4.2能耗状况和能耗指标分析 4.2.1我县能源供应状况

固始县位于豫东南，豫、皖两省交界处，南依大别山，北临淮河水。县内河流众多，境内素有“千里长堤，万里长河”之称，河道总长952公里。河、港、渠纵横交错，塘、堰、坝星罗棋布。水资源丰富，县城拥有地表水厂一座，日产地表水4.5万吨,加上自备井供水2.8万吨/日，目前县城总供水量达到7.3

27

万吨/日（不含浅层压水井）。我县已实施两期农网建设与改造项目。一期完成3个行政村18.5万户居民的改造任务。其工程量为：新建10KV线路522KW，改造10KV线路160KM；新建台区610个，计量装置投资39万元；新建35KV变电站1座，改造35KV变电站1座；改造35KV线路一条，淘汰高耗能主变11台。二期共完成132个行政村7.5万户的改造任务，13条10KV主干线路，5个乡（镇）新区、提灌站和城网部分42个单项工程建设（改造）。其工程量为：新建10KV线路277.29KM，改造10KV线路208.956KM；新建0.4KV线路1601.255KM,改造0.4KV线路5.16KM；新建台区301个，改造台区219个，全县供电量平均为100万度/日，县城供电量达60万度/日。全县石油加油站达200之多，年可供应石油4万－5万吨。

从以上分析，本项目区位于新老城区交汇处，基础设施条件好，水、电、石油等能源供应充足。

4.2.2项目能耗指标分析

如果使用过去的水、电、建筑机械，本项目经过计算能耗结果见下表

能耗指标分析表

序号 1 2 3 名称 水（计算期平均） 电（计算期平均） 石油（建设期） 单位 立方米/天 度/天 吨/天 数量 880 15400 0.55 通过采用最新的节能水管、水泵、水龙头、电梯、变压器、电线、消防泵、消防栓施工机械等设备，本项目每天单位生产能耗可节能20%左右。

4.3 节能措施和节能效果分析 4.3.1 主要节能降耗措施

28

1、根据国家有关能源、法规，因地制宜地选择能源种类、品种和质量。 2、在各建设过程线路、管道、设备等材料尽可能运用节能新技术、新工艺，将低能耗作为选择的主要因素来考虑。

2、在总图布置中，将公用工程和辅助系统尽量分离布置，减少管线长度，有利于降低能耗。

3、搞好设备、管道的保温、保冷，降低热、冷损耗。

4、在公共设施和相关机电设备的选型上，严格把关，积极选用合理可能的高效设备，在价格合理的情况下尽量采用技术先进、材料优良、结构合理、机械强度高、使用寿命长的节能型机电设备，以有效降低产品的能耗。

5、配套设备装置中，合理设置检测仪表，定期进行校验，加强计量管理，真实反映能耗。

6、采取有力的节水措施，加强用水管理，配置流量计、水表等计量工具，对用水装置实行管理，消除跑冒漏滴。

7、所有灯具采用节能灯具，荧光灯采用带电子整流器，功率因素达0.9以上。

4.3.2 节能效果分析

本项目注重节地、节材、节能、节水，能根据当地气候、环境因地制宜，积极推广节能技术、产品，充分利用太阳能技术、中水技术等，节能降耗效果明显。

29

第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

5.1 项目选址及用地方案

项目区位于固始县信合大道北侧，红苏路西侧，番国大道南侧，规划占地153.7亩，根据钻探勘察无可见历史文物和矿藏。因为项目用地在规划区内不存在占用耕地现象，不影响防洪和排涝，四周没有军事设施及飞机场、码头，所以也不存在影响通航及军用设施现象。

5.2 土地利用合理性分析

根据固始信合房地产开发公司申请，固始县住建局、固始县国土局对该项目建设提出以下初步意见：

1、该项目符合城市规划要求，准予建设。

2、用地性质必须与县城总体规划相符合，不得改变用地性质。 3、该项目用地符合土地利用总体规划，符合国家供地。

4、本项目占地153.7亩，建筑密度、投资强度、绿化率、容积率应符合集约和有效使用土地的要求，不占用耕地。

5.3 征地拆迁和移民安置规划方案

本项目建设不涉及征地拆迁和移民安置问题，因此不需要制定征地拆迁和移民安置规划方案。

30

第六章 环境和生态影响分析

6.1 环境和生态现状

固始县位于河南省东南部，南依大别山，北濒淮河，东、南、北部与安徽省接壤，西与淮滨、潢川、商城三县相邻。县城西距信阳160公里，东距合肥194公里，总面积2946平方公里，城区建成面积20.6平方公里。固始县地势起伏，南高北低，最高处海拔1026米，最低处海拔23米，由西南略向东北倾斜，自然形成了具有明显特征的浅山、丘陵、平原及沿河滩地四大类型生态区域。

固始县属淮河水系，境内河流众多，河道总长952公里。淮河干流蜿蜒于县境西北边界，境内有史河、灌河、泉河、白露河等淮河一级支流4条和二级支流10条，其中史河和灌河呈“人”字形贯穿全境，在蒋集镇汇流，以下称史灌河。全县河流呈南北流向，河道坡降大、流程短、集流快。

固始县属亚热带向暖温带过渡带，气候温和，四季分明，雨量充沛，温度适中。光热、水资源丰富，年平均气温15.1摄氏度，年平均降水量1066.3毫米，年日照时间2139.2小时，年日照率48%，无霜期228天。总的气候特色是：夏季雨热同季，冬季干冷，春季波动大，秋季多旱涝。

根据环保要求，本工程在设计中着重处理：（1）生活污水排放；（2）生活垃圾的清运管理。小区排水设计中做好废、污水的处理，室内采用污废分流，室外采用雨污分流。设计中尽量做好噪声处理，在住宅较集中的区域尽量减少车辆的通过。小区内废气的排放与控制按国家有关规范、标准执行。

本设计户型设计强调通风顺畅、动静分区。注重保护生态环境，最大限度的绿化环境，创造生态式花园居住环境。小区绿化达到40%，并尽可能将绿化集中，形成园林式、生态型的住宅小区环境。

31

本项目场址位于固始县信合大道北侧，红苏路西侧，番国大道南侧，目前四周主要为居民住宅区，自然环境条件好，有部分生活垃圾，但都集中堆放，定期拉走处理。

6.2 生态环境影响分析。 6.2.1施工期环境影响分析 1、排放污染物类型

施工过程中产生的运输汽车尾气、扬尘、噪声以及施工废水将对当地生态环境产生不利影响。同时施工过程中的临时占地、原材料堆放、生活污水、生活垃圾也将当地的植被带来一定的负面效应。

架空部分：平整土地、道路建设、建筑物建设、装修及绿化工程。建设所需的混凝土采用自制混凝土，工程工期为大约为1年。

施工过程中的环境影响因素主要有施工扬尘、噪声、建筑垃圾和施工人员生活垃圾等固体废物以及生产和生活污水、水土流失等。

（1）噪声

施工过程中采用压桩机、挖土机、推土机、运载车等各种机械，近场声级可达80—100dB。浇注水泥作业和装修作业中也会产生较明显的噪声。

（2）大气污染物

大气污染物主要来源于施工期的扬尘，在环境风速较大时产生的扬尘较大。施工车辆、压路机、挖土机等由于燃油事，会产生SO2、NO2、CO、烃类等大气污染物，但这些污染物排放很小，且为间断排放。

（3）污水

本工程的施工产生污水，主要由施工人员生活污水和生产作业过程中冲洗、浸泡溢流和水管泄露等形成的施工污水。

32

（4）施工垃圾

本项目在土方开挖、土地平整过程中产生的弃土和主体工程建设过程中会产生多余的土、石、沙、砖和水泥等建筑垃圾及施工人员生活垃圾。

2、排放量情况分析

施工期污水主要包括施工人员的生活污水及试工废水，施工废水主要来自基坑排水、砂石料冲洗水，生产用水量约5100吨/年，则施工废水年排放量为2839吨；施工期平均施工人员100人，施工人员大部分为本地人不住在工地上。施工人员的用水量按50L/人.d计算,污水排放系数取0.8，则每天排放4.0t。

3、生态环境的影响因素和影响程度。

（1）对土地利用的影响。对土地利用的影响主要表现在局部地区土地占地和临时占地对环境现状产生的影响。硬化地面会改变土壤理化性质，影响土壤生态功能，施工人员大量进驻、建筑材料堆放场地、混凝土搅拌场、临时占地等在恢复原有功能前将对土地利用产生一定影响。

（2）对植被的影响。工程建设占地及施工期的人为活动，将使树木、草地植物遭到不同程度的破坏，施工占地及临时道路占地、建筑材料占压土地，对草甸植被都会产生一定影响。故在施工时应制定详细周全的施工计划，合理安排机械设备的进场顺序，少占绿地，撤出后要做好植被的恢复工作。

（3）对土壤环境的影响。水泥路占地会对土壤资源产生永久性损失，开挖及平整工作会导致表土层破坏，成土母质出露，表土层原有的有机生物参与的复杂的营养覆集、交换途经被阻断，影响了生物对元素的吸收与富集。表土层的扰动，使得土壤受到冲刷、流失的可能性增加，对水土保持有负面的影响，因此施工过程应该加强土壤层的保护，施工结束必须做好植被的绿化和土壤功能的恢复，将土壤的破坏程度降到最低。

33

（4）景观影响分析。施工期开挖、临时占道对现状景观影响较大，出入取弃土及建材运送车辆如不加强管理，其跑冒滴漏对周边道路及景观产生一定影响，随着施工结束及植被的恢复，施工期景观影响可完全消失。项目对周边景观属正效应，有利于当地的人文自然景观建设。

6.2.2 运行期环境影响分析。 1、排放污染物类型

（1）水环境：项目投入使用后废水主要来源于居民生活排放的生活污水；主要污染因子为COD、BOD5、SS、NH3-N、动植物油等。

（2）固体废弃物：项目投入使用后固体废弃物主要来源于居民生活排放的各类垃圾。

2、排放量情况分析。

（1）水环境分析。项目建成后,每年污水排放量约为321200吨。

（2）固体废弃物环境影响分析。项目运营期间产生的固废主要是小区内产生的各种生活垃圾，年产生量约为1480吨，垃圾分类收集，及时清运，并由环卫部门统一负责清理。

6.3 生态环境保护措施。 6.3.1施工期环境保护措施。 1、废气及扬尘污染控制措施

工地扬尘是施工期最主要的环境空气污染源，针对扬尘的来源，建设单位应要求工程施工单位制定施工期环境管理计划，其中对控制扬尘污染的措施应主要包括：

(1)建设工地采用封闭式施工方法，将工地与周围环境分隔，可在工地四周设置围护栏，以起到隔阻工地扬尘和飞灰对周围环境的影响。

34

(2)在道路施工时，路基应及时分层压实，并注意洒水降尘，运送散装含尘物料的车辆，尽可能用蓬布遮盖，对运输砂石的车辆应超载，以免沿途洒漏，减少粉尘污染环境。

(3)采用商品混凝土浆，这样可以大大减少水泥、黄砂、石子等建筑材料的运输、装卸、堆放过程中产生的扬尘影响，同时还可减轻水泥搅拌机的噪声影响。

(4)严格按照渣土管理有关规定，运输车辆不得超载，被运渣土不得含水太多，造成沿途泥浆滴漏，从而影响城市道路整洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，以减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。

(5)运输车辆必须根据核定的载重量装载建筑材料或渣土，对于在运输过程中可能产生扬尘的装载物在运输过程中应加以覆盖物，防止运输过程中的飞扬和洒落。

(6)驶离建筑工地的车辆轮胎必须经过清洗，以避免工地泥浆带入城市道路环境。

(7)坚持文明施工，设置专用堆放建筑材料，堆放过程中要加苫布覆盖，以防止建材扬尘。对建筑工地应安排专人每天进行道路的清扫和文明施工的检查。对工地周围的道路应保持清洁，若发生建材或泥浆洒落、带泥车辆影响路面整洁，工程施工单位有责任及时组织人力进行清扫。

(8)妥善合理地安排建筑材料及其它物件的运输时间，确保周围道路畅通。 2、施工期噪声控制措施。

施工噪声对工地周围居民影响较大的环境问题。一般噪声影响大多发生在施工初期的拆迁、挖掘、推土、打桩等过程，其中打桩过程一方面产生的噪声

35

级较高，另一方面持续的时间也相对较长，因此对周围的环境影响也较大。建筑施工单位应采取如下措施以减缓施工噪声对周围环境的影响。

（1）施工噪声应尽量避开夜间休息时间，晚10：00点至第二天早6：00点期间应停止施工。

（2）选用低声级的建筑机械，不采用锤式打桩工艺，而改用静压桩或钻孔桩工艺。

（3）对于产生高声级的机械，应设法安装隔声装置，例如建立隔声房，以最大限度减轻高噪声施工机械对周围环境的影响。

（4）不设水泥搅拌站，代之以使用商品混凝土浆，可有效减轻建筑施工噪声的环境影响。

（5）施工单位应根据建设项目所在地区的环境特点，合理安排高噪声机械使用时间，以减轻噪声对周围居民的影响。

（6）严格按照国家和地方环境保律法规要求，采取各种有效措施，把施工场地边界噪声控制在国家《建筑施工场界噪声限值》（GB12523－90）的指标要求范围内。

3、施工期污水控制措施

（1）施工期间产生的大量泥浆水的雨水含有大量的SS，工程施工单位应该在工地建筑废水沉淀池，一切外排水必须先经沉淀后才能外排，这样可以避免城市下水道的堵塞。

（2）工程施工单位应为建筑工人创造一定的文明生活、工作条件，同时注意建筑工地的环境保护。工地食堂废水应先经隔油后排入城市下水道；如有条件的话尽量使用工地附近相关建筑物内的厕所，若无条件工地产生的生产垃圾和粪便等应与环卫部门取得联系，要求他们定期及时清运，以保证建筑工地的

36

环境卫生。

4、施工期固废处理措施

（1）工程建筑施工单位应该在施工前向所在的渣土管理所申报建筑垃圾及工程渣土运输处置计划，明确渣土的运输方式、线路和去向。

（2）工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物力，在一个月内将工地建筑垃圾及渣土等处置干净。

5、施工期道路交通管理措施

（1）工程建筑施工单位应合理安排运输车辆使用时间，尽可能将运输时间安排在交通低峰时，避免由于建材的运输造成周边道路的交通阻塞。同时在交通低峰时运输车辆可以节约大量的运输时间、油耗及减少车辆慢行时排放的CO、HC对环境空气质量的影响。

（2）工程建筑施工单位要保持周围道路路面的平整和整洁，保证过往车辆和行人出行的安全和通畅。

6、城市景观影响缓解措施

（1）工地周围应设围栏，使凌乱的建筑工地与外界相分隔。围栏可以统一的整洁的围栏材料分隔也可以树立广告招牌的形式分隔，或种植一定的树木遮掩，以保护已建成区域的整体面貌。

（2）主体工程完成后拟尽快完成清扬、绿化等配套工程，使之与环境协调统一。

施工期时间不长，经过以上污染控制措施治理后，该项目施工期产生的污染对环境影响在可接受的范围内。

6.3.2运营期环境保护措施。 1、水环境保护措施分析

37

项目所在地水域为饮用水源保护地，禁止污水排放，需设置化粪池对生活污水进行处理。

2、固体废弃物环境保护措施分析

垃圾分类收集，设置垃圾箱，确保生活垃圾100%收集，项目区内设立垃圾中转站，定期运送并由环卫部门统一处置。采用可降解的纸袋防止白色污染，垃圾临时堆放点采取防渗、防雨、防流失措施，避免雨水浇灌及渗滤液对地下水造成污染；设置专门维护管理人员，指导和管理商户做到环境的自觉保护。

沿小区主路均布置加盖分类垃圾筒，间距80—100米，并布置垃圾箱，间距30—50米。小区内结合广场、步行道路布置垃圾箱，间距30—50米。 垃圾由物业公司统一收集至收集间，每天由市政垃圾车直接运出，不过夜，并定期消毒收集间。

6.4 地质灾害影响分析。

固始县地震烈度为6度，多年来从未发生过大的地质灾害，同时根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223－2004）的规定，本工程属丙类建筑，抗震设防烈度按6度考虑，抗震缝中间部分采用梁板式基础，抗震等级为三级，该项目在建设和营运期间对环境破坏影响不大，将不会造成地质灾害影响。

6.5 特殊环境影响。

该项目区内无珍稀动植物、名胜古迹和重点保护文物，人文自然景观在建设过程中有甚微影响，但随着施工的结束，景观影响将完全消失，同时该项目一量建成，将对周边景观产生正效应。

38

第七章 经济影响分析

7.1 经济费用效益或费用效果分析 7.1.1分析依据

根据《建设项目经济评价方法与参数实用手册》和《建设项目经济评价与参数》有关规定，结合当地实际情况估算。

7.1.2经济效益分析 （一）收入分析

按固始当前房价平均水平测量，考虑房地产受市场影响因素，拟定项目平均销售价格详见下表：

房屋类型 多层住宅 小高层住宅 高层住宅 商业用房（商铺） 车库 价格（元/平方米） 1725 1950 2090 4000 1400 依据销售价格表计算项目预期销售收入

1、多层住宅：15632平方米×1725元/平方米＝2696.5万元 2、小高层住宅：16000平方米×1950元/平方米＝3120万元 3、高层住宅：204947平方米×2090元/平方米＝42833.9万元 4、商业用房：518平方米×4000元/平方米＝20659.2万元 5、车库：8526平方米×1400元/平方米＝1193.6万元

项目建成后，预期全部收入为2696.5+3120+44883.4+22208.6+1193.6＝

39

70503.2万元

（二）费用分析

经估算，项目预期全部销售收入为70503.2万元。 1、营业税：70503.2×6.8%＝4794.2万元

2、城建税及教育附加：4794.2×4.24%＝203.3万元 3、土地出让税：5321.8×4%＝212.9万元 1-3合计：5210.4万元

4、管理费用：经估算为610万元 5、销售费用：经估算为741万元 项目总成本为1+2+3+4+5＝6561.4万元 （三）利润

税前利润：70503.2-39587-6561.4＝24354.6万元 所得税：24354.6×33%=8037万元 税后利润：24354.6-8037＝16317.6万元

投资利润率=利润总额÷投资总额×100%＝16317.6÷39587=41.2% 投资利税率=利税总额÷投资总额×100%=24354.6÷39587=61.5% 7.1.3结论

经上述分析，该项目投资利润率达41.2%，利税率达61.5%。经济效益显著，从经济上分析是可行的。

7.2行业影响分析

2009年底全社会完成固定资产投资总量为106.05亿元，增长22.2％，全县城镇人居环境明显改善。全县房地产开发投资15.55亿元，比上年增长11.2％，

40

其中，住宅投资11.57亿元，增长37.5％。房屋施工面积91万平方米，增长37.8％，其中，住宅63万平方米，增长34％。房屋竣工面积73万平方米，增长67.0％。商品房销售面积55万平方米，增长65％，其中，住宅37万平方米，增长53.0％，全县房地产企业取得了较好的经营业绩。2008年第四季度以来由于受国际金融危机的影响，固定资产投资项目特别是房地产行业受到较大冲击，但该项目多层、高层住宅形式较为县城广大居民接受，同时我县城区人口达35万人之多，并一直呈良好增长态势，加之城镇居民和农民的生活水平逐年增长，改善居住条件愿望迫切，本项目开发前景广阔。本项目对我县房地产业的发展及关联产业发展都将起到积极的推动作用。

7.3 区域经济影响分析

县委、县为进一步加快打造魅力城市、推进城镇化步伐，对“湖畔春天”住宅楼项目开发建设一直高度重视。本项目的开发建设意义重大，对区域经济发展、增加地方财政收入、改善城区居民生活条件、制衡房地产业垄断行为，合理布局商品房区域等都将发挥积极的推动作用。

7.4 宏观经济影响分析

本项目既符合国家宏观要求，又结合固始发展实际需要，手续合法，投资规模在合理范围，对国民经济发展有一定促进作用，不影响国家经济安全，只须严格按照国家基本建设规定搞好工作，把好事办好，为固始县经济社会发展尽一份薄力。

41

第八章 社会影响分析

8.1 社会影响效果分析

项目建成后，建设及运营期间同时可带动相关产业的发展，繁荣地方经济，大大改善城市居民居住条件，完善城市功能，提升城市品位，加快推进固始区域性中心城市的建设步伐。本项目开发能够从维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观等角度认真做好项目区内居民就业、建设过程中的公共安全、社区服务等工作。把施工中可能影响周边居民的噪音、污染物等作为次要影响因素考虑，避免造成负面社会影响。

8.2 社会适应性分析

该项目系多层住宅、小高层住宅和高层住宅，符合当前行业发展需要和固始实际，大大提高城市品位，因此得到当地相关部门的高度重视，前期工作正在顺利开展。项目实施后，不但能从根本上改善居民的居住环境，而且能够带动相关产业的发展，社会效益显著，能为项目区及周边群体所接受。

8.3 社会风险及对策分析

该项目的实施既改善了居民的居住条件和生活环境，又美化了市容市貌，对周边环境在施工中造成的不利影响在施工结束后通过采取一定措施完全可以消除。

42

投 资 估 算 表

序号 一 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 工程及费用名称 工程费用 土地费用 土建工程（含安装） 多层住宅 小高层住宅 高层住宅 商业用房 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 部 数量 102518 15632 16000 204947 518 35 单价（元） 合计（万元） 580 1000 1000 580 1000000 35118.8 5321.8 29797 906.7 1600 20494.7 2995.6 300 3500 3098.8 351 421.4 421.4 351 1554 1369.4 1146.4 223 39587 水、电、路、车库、消防、绿化2.5 等配套 2.6 二 1 2 3 4 5 三 1 2

电 梯 工程建设其他费用 勘察设计费（1%） 工程建设监理费（1.2%） 建设单位管理费（1.2%） 其他不可预见费 利息 预备费 基本预备费（3%） 涨价预备费 项目总投资 43