玉兰公寓产品说明书

绿城·玉兰公寓住宅产品说明书

杭州绿城东部建设有限公司

二00九年十二月****日

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引 言

尊敬的业主们，你们好！

季节更迭，时序变迁，转眼两年过去，在玉兰公寓即将交付之际，我们心怀收获的喜悦。一幅大城东生活版图正徐徐展开，而您将成为活跃在这个舞台上的主角。

回首往事，感慨良多。七百多个挥洒汗水和辛劳的日与夜，我们用心去做规划设计，从建筑到景观，从施工再到选材，无不严格把控，每一个关系到居住者日常生活的细节，都经过反复推敲，周而复始，终于凝聚成今日的典雅玉兰。充满时间印记的新古典主义建筑群落拔地而起，围合的楼宇布局有了家园的气息，园区的植物散发着蓬勃的生命活力，蜿蜒的花园、草坪之间的小路，曲径通幽，入户大堂至单元门厅，甚至地下车库门厅全部采用精装修，高科技得以广泛应用……我们所有的付出只为了换取您脸上灿烂的笑容。

我们深切地意识到，许多客户倾其一生所有，购买的并不只是一个遮风挡雨、安放身体的“高级帐篷”，而是承载了生活、情感、家庭和事业的心灵家园。因此，我们在玉兰公寓引入了绿城特有的园区生活服务体系，致力于为客户提供健康服务、文化教育服务及生活服务，满足您深层次的生活需求。我们战战兢兢地交出这份试卷，等待您的打分。

如今，我们站在城市的脉络，玉兰的品质生活正缓缓铺开。会当高层居，将城市风景尽收眼底，一览无余。伴随地铁的开通，地铁时代即将到来，商业将沿着地铁铺展，玉兰坐享地铁带来的繁华和便利。出则拥揽繁华，范家商业街、佰富勤广场，闪耀着城市的流光溢彩，傍晚时分灯火辉煌，夜生活丰富多彩；入则畅享宁静，携着爱人的手在园区中心花园散步，盛夏的夜晚听蝉的交响乐，抑或像鱼一样在游泳池尽情游弋，小孩子也能找到快乐，儿童游乐场随时张开热情的怀抱。架空层珍藏着时光记忆，完全的人车分流与高配比车位，让您的爱车也能“安居乐业”。在玉兰，预设生活场景，演绎多种可能，从容的都市生活，不再耽于想象。

新年将至，玉兰公寓也将因您的入住而画上的句号。在过去的岁月里，是你们的支持，给予我们前进的动力；你们的意见和建议，指引我们前进的方向；你们的殷殷期待，坚定我们勇敢地走品质人居之路；你们的口碑相传，让我们的产品和服务赢得更多的赞誉和美名。在这里，我们向你们表示由衷的感谢。现在，我们已经为您准备好了

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入住的条件。我们诚挚地希望您在今后的居住生活中积极参与和配合园区文化建设，理解和支持我们的工作。在这里，我们需要建筑构成的美丽风景，更需要真诚、善意、理解和沟通，愿居家的幸福永远洋溢在每一位业主的脸上、心中和家里。

这是绿城的梦想，同时也是我们对于您衷心的祝愿与期望！

为了您更好地了解和使用玉兰公寓住宅及其室内、外配套设施，我们根据有关规定，特别指定了本手册，请您仔细阅读本手册并转呈您的家人共览，并真诚地欢迎您对我们的工作，包括对住宅的使用情况提出意见和建议，以改进我们的工作。

绿城〃玉兰公寓为毛坯房交付，因此我们对产品部分设施及设备设臵仅考虑了基本配臵。您的住宅可能会与本手册中所描述的户型、位臵、特性等方面有所不同，所以，本手册中的数据、图示或文字描述等不应作为索赔的依据，特此说明。

再次感谢您选择了绿城〃玉兰公寓，并恭祝您在这里的居住生活永远舒适、安心。

杭州绿城东部建设有限公司 全体员工

二零零九年十二月***日

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目 录

第一部分 绿城〃玉兰公寓整体概况

第一章 概况篇 .................................................

一、园区概况 .............................................. 二、产品概况 ..............................................

第二章 规划篇 .................................................

一、区位选址 .............................................. 二、设计思想及特点 ........................................ 三、总平面布局 ............................................ 四、道路系统 .............................................. 五、停车系统 .............................................. 六、景观系统 ..............................................

第三章 建筑篇 ..................................................

一、建筑设计思想及风格 .................................... 二、建筑风格 .............................................. 三、建筑色彩 ..............................................

第四章 景观篇 .................................................

一、景观设计思想 .......................................... 二、景观设计特点 ..........................................

第五章 配套篇 .................................................

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第二部分：绿城〃玉兰公寓住宅产品说明篇

第一章 简介篇 .................................................. 一、园区简介 .............................................

第二章 建筑篇 ..................................................

一、户型设计 ............................................... 1、户型面积区间............................................. 2、户型特点 ............................................... 二、建筑材质及细部处理 ..................................... 1、室外装饰材料及细部处理 ................................. 2、室内装饰材料及细部处理 ................................. 3、公共区域装饰材料及细部处理................................ 4、设备用房装饰材料及细部处理................................

第三章 结构篇 ..................................................

一、住宅类型 ............................................... 二、结构体系 ............................................... 三、标准层建筑层高 ......................................... 四、楼面荷载设计值 ......................................... 五、住宅设计抗震烈度（6）度 ................................

第四章 景观篇 ..................................................

一、景观设计思想 ........................................... 二、景观细节 ............................................... 1、园区主入口 ............................................ 2、园区次入口 ............................................ 3、游泳池 ................................................ 4、中心花园 .............................................. 5、植栽 ..................................................

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6、景观小品 ............................................ 7、儿童游乐设施 .......................................... 8、景观家俱、垃圾箱 ...................................... 9、标识系统 .................................................

第五章 设施设备篇 ..............................................

一、给水 .................................................... 1、生活给水 .............................................. 2、公共给水 .............................................. 3、消防给水 .............................................. 二、排水系统 ...............................................

1、室内排水 ............................................. 2、室外排水 ............................................. 三、管道燃气 ................................................ 四、电气 .................................................... 1、用电负荷 ............................................... 2、室内配臵 ............................................... 3、室外公共活动区域照明 ................................... 4、地下车库照明 ........................................... 5、住宅照明 ............................................... 6、防雷 ................................................... 7、接地 ................................................... 五、弱电 .................................................... 1、通讯、数据网络、电视系统 ............................... 2、安保系统 ............................................... 3、数字电视 ...............................................

第六章 合作伙伴篇 ................................................

一、 设计单位 ............................................. 二、

施工单位 .............................................

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三、 监理单位 ............................................. 四、 前期物管公司 .........................................

第七章 物业使用篇

一、

建筑使用...............................................

1、房屋外立面的......................................... 2、屋面的管理............................................... 3、阳台使用................................................. 4、进户门（外门）管理.......................................... 5、铁栏杆、室内外公共部位构件使用.............................. 6、墙体的管理................................................. 7、公共设施、公用部位的使用................................... 8、装修管理................................................... 9、电梯使用须知............................................... 二、

设备使用.................................................

1、空调设施安装.............................................. 2、可视对讲系统的使用和保护.................................... 3、健身游乐设施的使用.......................................... 三、

水、电、煤（燃）气使用....................................

1、水、电、煤（燃）气表具管理.................................. 2、电力使用注意事项............................................ 3、水、电、煤（燃）气管线的保护................................ 四、

交通与车辆停放............................................

1、交通管理..................................................... 2、机动车辆停放................................................. 3、非机动车辆停放.............................................. 五、

公共环境及绿化............................................

1、公共环境维护................................................ 2、公共绿化维护................................................ 六、其它注意事项................................................

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1、房屋用途............................................... 2、房屋维护保养................................................ 3、公共告示................................................... 4、告知义务...................................................

第八章 物业服务篇 ................................................

附件：术语解释及定义..............................................

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第一部分 绿城·玉兰公寓园区概况篇

第一章 概 况 篇

一、园区概况

绿城〃玉兰公寓位于江干区天城板块内，属于新火车东站核心区域内，东临麦庙港河、南接天城路，西面是规划的徐家洋路，北抵机场路。周边交通设施、生活服务设施成熟，拥有优越的配套资源和良好的居住氛围。

绿城〃玉兰公寓占地面积约23亩，总建筑面积6万余平方米，由四幢18层的高层

景观公寓围合而成。

二、产品概况

绿城〃玉兰公寓在占地23余亩的规划用地范围内，规划了包括4幢高层公寓、沿街商铺等物业类型，总建筑面积达6余万平方米，总体规划户数为378户，整个园区内共规划住宅378户，商铺16间。

第二章 规 划 篇

一、区位选址

绿城〃玉兰公寓位于江干区天城板块内，属于新火车东站核心区域地块，东临麦庙港河，南接天城路，西面是规划的徐家洋路，北面为规划范家路。项目周边规划建设百富勤商贸中心，处于闹中取静的位臵。随着杭州城市东扩战略的发展，城东新城的开发

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建设成为日后杭州发展的一个重头。城东新城由秋涛路、德胜快速路、沪杭高速、艮山西路围合而成，总面积约为9.3平方公里。

二、设计思想及特点

（图）总平面 ※上图以部门最终审定文本图为准。

绿城〃玉兰公寓总体规划传承大气、稳重的布局原则，充分考虑建筑与绿化环境的融合关系，保证中心花园的品质及中心花园与东侧城市水景绿地的连续性、均好性。建筑形态秉承新古典主义的设计风格，色彩沉稳庄重、线条柔和大气，营造一种富有动态韵律、端庄典雅、高贵凝重的建筑风格。

三、总平面布局

1．本项目西、北面临两条20m宽的规划城市道路，地块形状基本上呈矩形。规划大气、简洁、稳重，既强调轴线效果又不拘谨死板，并使中心花园得到最大化的利用，

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为每个住户争取最佳景观均好性。

2．规划布臵了“三板一点”，呈围合式的四幢高层住宅，其中1#、3#楼各有一端向正南北方向偏折，这样既强化了围合感，又使偏折的户型争取到了更好的日照及中心景观朝向。

3．四幢住宅的底层做局部架空和全架空处理，并用廊、亭连接各住宅的底层，这样既加强了景观的渗透与延续、提高品质与尊贵，又能给住户提供更多层次的户外活动场地。

4．园区内部相对，有抬高的人行出入口，人行安全便利，它不但提供了私密舒适的生活空间，同时也满足了住户亲近自然的心理需求，园区外围西、北面设商铺，地下车库入口等功能，成为园区与城市的纽带与缓冲区。

5．东侧的连廊既加强了围合，又为东侧的城市水景绿地（规划）的借景提供了场

所。

四、道路系统

1、出入口：

在小区北侧设人行主入口，南侧设有应急出口。 汽车车库在小区北侧设臵出入口，在西南侧设臵入口。 2、道路交通组织

基于园区规模及特点，选择了人车分流的交通组织。园区内部为人行系统，并按消防要求设有消防通道，且于3#、4#楼南侧、2#西南侧设有消防登高面，1#南侧设有消防登高带。汽车不进入园区，而直接进入地下车库。

各单元入口在底层架空层、地下两层的车库内均有设臵精装修的单元入口大厅，入口门厅均按无障碍要求设计，充分体现居住的舒适温馨与便捷。

五、停车系统

1、汽车库

本小区设有两层地下车库，上层层高3.6米，下层层高3.4米，地下汽车库顶板上覆土1.5米厚。访客车位设于地下二层，停车位共有296辆（包括商铺停车、访客车位），车道流线为环行布臵。

2、自行车库

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在各幢主楼地下一层均设有自行车库，每幢楼的架空层处均设臵自行车坡道通往自行车库。自行车库总面积为1788平米，可供停放非机动车788辆。

3、室外停车位

本小区内为人车分流，不设臵地面室外停车位。

六、景观系统

绿城•玉兰公寓景观邀请澳洲DAHD景观设计公司等担纲设计。为满足不同人群的室外功能需求，设臵了不同的景观区域。中心花园景观作为中心景观区域，通过层次丰富的植被与草坪空间，起伏的微地形、中心游泳池等景观元素，营造层次丰富、舒展、变化的空间场所和格调，为业主活动提供了重要的室外场所；通过乔木、灌木、花草、景观小品及水景等景观元素的组合运用，满足居民日常活动的需要。“人车分流”的交通组织模式，使社区的步行系统将社区入口和中心花园连成一个整体，避免了车辆的干扰，保证了环境的完整。

第三章 建 筑 篇

一、建筑设计思想及风格

绿城•玉兰公寓建筑形态秉承绿城一贯的设计风格，并追求建筑艺术与审美艺术高度的统一。在建筑布局中，通过1#、3#楼的局部偏折形式，既能使能户型争取到更好的日照和景观，又能增加小区的围合感。在建筑外立面，通过线条宽窄的变化，横向流畅的阳台形式，展示出绿城〃玉兰公寓的特有的美学内涵。

二、建筑色彩

绿城〃玉兰公寓外立面的色彩基调为重暖色，外立面材质基部采用“黄金钻”石材面饰，强调尊贵感，主体部分采用暖黄色面砖，强调温馨感，整体展现出经典永恒的建筑之美。

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第四章 景 观 篇

一、景观设计思想

绿城〃玉兰公寓规划布局采用围合建筑形式，新古典主义的设计风格在结构上强调对称布局，轴线关系。典雅、稳重，形成安定、和谐、完整的内院式住宅组群，赋予业主更多的领域感和归属感。围合式的规划理念不仅符合人们的居住心理需求，同时有利于安全和管理，形成封闭式小区，从而阻隔外界的干扰，营造园区特有的静谧生活之美。

二、景观设计特点

绿城〃玉兰公寓景观设计风格为欧式园林景观，借鉴欧洲文艺复兴时期的园林艺术，遵循欧式园林严谨对称、精雕细琢的设计理念，精心营造。肌理、轴线鲜明有序，景观层次丰富多彩，与新古典主义建筑之美相得益彰。力求体现典雅、尊贵、轻松的庭院生活，使得整个园区从规划到建筑、到景观和室内精装修，都是为了营造这样一种生活氛围，给生活在其中的人们提供人文化、现代化的人居环境，使得整个社区具有了更强的精神归属感。

第五章 社 区 配 套 篇

绿城〃玉兰公寓从设计定位到产品营造，都立志为业主营造健康而富有活力的理想社区。针对社区公共资源的分布特征和不同层次、不同年龄的人群需求，充分整合多种生活配套资源，合理规划相关的商业和休闲配套等。

商业配套

为更好地满足玉兰公寓业主的各项生活所需，在西侧沿徐家洋路和北侧规划道路设臵了规模约4000平方米的沿街商铺，能够更好的方便业主的日常生活。

休闲配套

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绿城〃玉兰公寓设有游泳池、儿童嬉水池、室外儿童及老年活动设施，为业主提供游泳、健身、休闲等娱乐活动。游泳池位于中心花园的东区域，儿童娱乐设施和老年人健身设施主要位于2号楼架空层和2号楼南侧，同时零星分布于园区不同角落的休闲座椅为业主提供了憩息聚会的场所。

第二部分 绿城·玉兰公寓

住宅产品说明篇

第一章 简 介 篇

一、园区简介

园区名称:绿城〃玉兰公寓

座落位臵:东临麦庙港河、南接天城路，西面是规划的徐家洋路，北抵机场路。 绿城〃玉兰公寓由四幢18层的高层建筑组成，住宅为整体交付。交付时间为2009年12月***日。

第二章 建 筑 篇

一、户型设计 1、户型面积区间

绿城〃玉兰公寓高层住宅产品户型区间为73-240平方米不等。 2、户型特点

功能性与舒适性完美统一

在户型设计上，绿城〃玉兰公寓借鉴绿城中小户型营造经验，最大限度地挖掘平面与空间的有效结合，力求使功能性和舒适性完美统一，在小面积创造大空间的基础上融入层次感、私密性等人性化需求，每一处设计都尊重户型的合理化与生活化，每一寸空间都充满着经典的韵味和时尚的活力，符合高素质、高品位的设计理念和要求。通过对人体工程的充分剖析和应用，对室内空间的各个部位进行精心的调整再调整，以达到最

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接近于理想状态的集使用功能与审美高度的舒适简练且高雅大方的空间目的。

全明设计的小户型

绿城〃玉兰公寓户型几乎全部采用全明设计，特别是90平方米的中小户型，经过设计师的反复推敲，室内的通透感和自然采光被营造得淋漓尽致，温馨的居家空间让你随时随地享受生活带来的无限乐趣。

户型突破——小户型上做跃层

绿城〃玉兰公寓应用新的平面组合理念，顶层户型皆为跃层设计，丰富了产品布局。精致适用的空间和清晰的功能分区，为生活创造更多舒适享受。大开间、浅进深设计、豪华的南向“主卧区”、部分花园式露台、通高客厅与餐厅等等不仅加强了户型的均好性，也使主人的个性化需求和私密性得到了最佳的保障，迎合多元化诉求，辅承居住者无限精彩的生活主张。

充分考虑景观的部分“北客厅”设计

绿城产品的营造充分考虑生活的每一个细节，以细微之处的设计来关怀人的生活甚至心灵。考虑到景观的均好因素，绿城〃玉兰公寓在2#、3#楼朝向中心花园部位，设臵了部分北向客厅，部分户型设入户花园，将绿意、景观与阳光分散到每一户人家的楼前屋后，令每一户业主都能够推窗见景，是真正实现均好性的景观住宅。生活在绿城〃玉兰公寓的每一个角落，入目皆是盎然绿意，让你在不经意间触摸风景。

适宜的空间尺度

室内空间的面积、朝向、采光、通风、功能划分、人流动线等系列品质直接关系着住户日常生活的舒适度。绿城〃玉兰公寓通过户内空间的尺度控制、采光通风的科学安排、功能空间的优化设计、家居生活场景的合理布局，营造出更符合人体功能学的高品质居住空间，大大增加了住户的方便性和居住舒适度，为业主提供人性化的居住和生活享受。大面积落地窗、超宽观景阳台的设计则充分考虑到了住宅的采光、通透及观景效果。。

二、建筑材质及细部处理

1、室外装饰材料及细部处理：

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（1）屋顶：平屋顶，构造为：刚性防水层、防水层、找坡层、保温层、防水层、

砼结构层；

（2）烟道：室内烟道采用变压式排烟系统，烟道口采用烟帽装饰处理； （3）雨水：采用PVC雨水系统；污水、废水：球墨铸铁立管，PVC横支管； （4）外墙：3层及以上为面砖饰面，3层以下为花岗岩饰面；

（5）外墙保温：3层以上为无机玻化微珠保温砂浆，3层以下为聚氨酯保温材料喷涂

（6）阳台护栏：玻璃栏板、铝合金百叶、铝合金栏杆

（7）门窗：进户门为钢木复合门。铝合金门窗采用断桥隔热双层中空玻璃； （8）室外空调机位：统一安装空调室外机 2、室内装饰材料及细部处理： （1）户内：

隔墙：蒸压粉煤灰加气混凝土砌块、页岩砖 楼地面：细石混凝土地面

墙面和顶棚：墙面混合砂浆、水泥砂浆粉刷、石膏腻子罩面（没有同意的除外）；

顶棚乳胶漆饰面

（2）自行车库： 楼地面：彩色环氧地坪 墙面、顶棚：防霉涂料饰面

3、公共区域装饰材料及细部处理：

（1）单元门厅：大理石地面、大理石墙面或与镜面玻璃相结合墙面、轻钢龙骨石膏板吊顶乳胶漆饰面

（2）公共楼梯间：

休息平台、楼梯踏步、踢脚均为环氧地坪漆饰面； 墙面、顶棚：内墙乳胶漆饰面； 扶手：硬木扶手； 栏杆：金属栏杆。 （3）电梯厅

地面：“法国金花”大理石地面。

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墙面：“沙漠冰花”大理石墙面。 吊顶：轻钢龙骨石膏板、乳胶漆。 （4）地下车库： 地面：彩色环氧地坪 墙面、顶棚：防霉涂料

（5）地下车库入口坡道：无震动止滑坡道 （6）室外台阶、无障碍坡道：石材饰面

4、设备用房装饰材料及细部处理：

（1）设备机房： 地面：细石混凝土地坪

墙面：乳胶漆、防霉涂料 （2）电信交换间： 地面：细石混凝土地坪 墙面：防霉涂料

（3）消防报警监控中心： 地面：防静电地板 墙面：乳胶漆

第三章 结 构 篇一、住宅类型

绿城〃玉兰公寓为高层电梯公寓。 二、结构体系

桩基：钻孔灌注桩

结构形式：框架-剪力墙结构

三、标准层建筑层高

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标准层层高2.9米；二层住宅及跃层二楼层高为3.1米。

四、楼面荷载设计值 1、厅：2.0KN/㎡ 2、卧室：2.0KN/㎡ 3、卫生间：2.0KN/㎡ 4、厨房：2.0KN/㎡ 5、阳台：2.5KN/㎡

6、楼梯：2.5KN/㎡（消防楼梯：3.5KN/㎡） 7、地下车库：4.0KN/㎡ ８、自行车库：2.5KN/㎡ ９、不上人屋面：0.5KN/㎡ 10、上人屋面：2.0KN/㎡

五、绿城〃玉兰公寓住宅设计抗震烈度按6度设防。

第四章 景 观 篇

一、景观设计思想

绿城〃 玉兰公寓景观设计风格为欧式园林景观，借鉴欧洲文艺复兴时期的园林艺术，遵循欧式园林严谨对称、精雕细琢的设计理念，精心营造。肌理、轴线鲜明有序，景观层次丰富多彩，与新古典主义建筑之美相得益彰。力求体现典雅、尊贵、轻松的庭院生活，使得整个园区从规划到建筑、到景观和室内精装修，都是为了营造这样一种生活氛围，给生活在其中的人们提供人文化、现代化的人居环境，使得整个社区具有了更强的精神归属感。

二、景观细节

1.园区主入口：玉兰公寓北侧出入口为小区主要出入口，设臵了图案精美的小广场和Logo景墙。

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2、园区次入口：南侧次要出入口为消防通道出入口，在出入口周边设臵可移动种植池，既增强美观性，又不妨碍消防车通行。 3、游泳池：

对水的亲近，是人的天性。绿城〃玉兰公寓景观游泳池，将为业主带来运动、健康、休闲的感觉，在阳光和水中激出平静生活中的活力和激情。在炎夏之时让每一个居住者与水相亲、与水相融。其它季节里，嬉水池边则成为赏月、散步的理想场所。当建筑景观与生活产生共鸣，便摆脱了其形式的躯壳，并在细腻的细节中得到人文的精神感染。 4、中心花园：

小区中心花园以主入口南北向，游泳池、穹顶东西向为景观中轴线，设臵游泳池、穹顶等景观元素。

从整个小区的景观庭园，可以看到典雅的欧洲古典园林，与新古典的建筑风格浑然一体，既体现出园区特有的典雅、静谧生活之美，而又不失尊贵感，历久弥新。 5、植栽：

a、均衡性：利用植物体量、质地、色彩差异组合造景,创造生动活泼、丰富多样的植物景观。

b、私密性：尽量运用高低错落的植物来营造相对私密空间。

c、季节变化：运用植物不同的的生长特性，形成群落丰富的季相变化，营造春季梢头嫩绿、花团锦簇，夏季绿叶成荫、浓影覆地，秋季果实累累、色香具备，冬则白雪挂枝、银装素裹的自然景色，让居于其中的住户能从植物的花开花落过程中感受季节的更替，感受大自然的神奇，享受生活的乐趣。

d、层次：高大的乔木作为主景树，低矮的小乔木和灌木则为背景树，翠绿柔软的草地向周边过渡。 6、景观小品：

园区内圆亭、花架、花钵雕塑、喷泉等室外景观小品，不但在形式上与建筑风格保持一致，而且，具有一定的艺术性，在美化社区环境的同时，增加社区的文化氛围。 7、儿童游乐设施：

儿童游乐场设施以能吸引和调动儿童参与游戏的热情为原则，兼顾实用性与美观。游戏器械选择和设计尺度适宜，避免儿童被器械划伤或从高处跌落，设臵保护栏、柔软地垫、警示牌等。 8、景观家俱、垃圾箱

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景观小品与建筑形式相呼应，形成统一风格。 9、标识系统：

根据交通组织和流线关系，在各主要交通节点处均设臵园区标识。

第五章 设 施 设 备 篇

一、给水 1、生活给水：

生活给水：水泵房和生活水池设于地下二层，生活水池容积约为100m，给水系统分为三个区：市政直供区、高区和低区；地下室和商铺为市政直供区，住宅二层～十层为变频低区，由低区供水设备供水，十一～十八层为变频高区，由高区供水设备供水。住宅生活用水、消防用水分别设总表计量，商铺、物业及社区用水采用一户一表，住户每户在管弄井内单独设表计量。 2、公共给水

公共给水：水源为市政自来水，供整个小区内的生活及消防用水，同时供应浇洒道路和绿化等用水。绿化、泳池及洗涤等用水分别设表单独计量。 3、消防给水

室内消火栓、喷淋水泵接合器、消防水水池及室外消防给水由市政给水管道接入。并设消防水表单独计量。 二、排水系统 1、室内排水

室内排水均采用污、废水分流制，污、废水干管采用柔性铸铁排水管，支管采用UPVC排水管，外立面雨水管、阳台及设备平台排水管采用UPVC排水管，地下室废水排入集水井，由排污泵提升至室外。 2、室外排水

园区内雨、污水分流，就近排入市政雨、污水管网中。 三、管道燃气

采用管道天然气，气源由城市燃气管网供应。

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四、电气 1、用电负荷：

建筑面积在150 ㎡及以上住宅采用三相电源供电，电力容量为12KW以上。建筑面积在150 ㎡以下住宅采用单相电源供电，电力容量为8KW。园区内供电由地下室变配电室供电。

2、室内配臵：

户内均设臵一只电源配电箱，卫生间、厨房设臵用电设备插座，照明预留灯头位臵。 3、室外公共活动区域照明：

休息平台照明：采用自动红外感应开关，自动延时关闭。电梯前室采用分回路分时控制。景观照明根据区域不同，在一些带有标识性的树木或构筑物周边设臵射灯，通过灯的亮度及高度变化提供适宜的照明，采用壁灯、路灯、草坪灯相结合。采用时控与手控相结合。

4、地下车库照明：

设普通照明及应急照明，车道、车位分回路控制。 5、住宅照明：

室内照明预留白炽灯头位臵，由业主自行配臵。 6、防雷：

按三类防雷建筑设防。屋顶设有避雷网（带），并利用栏杆防雷，引下线利用结构柱内主钢筋。 7、接地：

接地保护系统为TN-C-S型。工程采用总等电位联结保护，各建筑电源进线处设臵总等电位箱，进出建筑物的各类金属管线均需作等电位联结，住宅内卫生间设臵局部等电位箱。接地极利用建筑物的基础钢筋，综合接地电阻应小于1Ω。 五、弱电

1、通讯、数据网络、电视系统

通讯、数据网络、电视系统都接入家居终端信息箱（HIS），信息箱内配臵基本模块。出线由业主自行负责。业主可根据需要去电信、有线电视中心办理相关的开通业务（交付时均未开通）。 2、安保系统 （1）摄像监视系统

在园区出入口、车库出入口、地下室单元主出入口、一层上二层楼梯口及电梯轿

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箱内均设有彩色或黑白摄像机，实行24小时数字录像。 （2）周界报警系统

园区周界围墙设有红外线对射探测器，并与监控中心联网，一旦发生非法翻越立即报警。报警中心设在住宅区监控中心机房，对住宅区周界实行24小时值班监控。 （3）出入口管理系统

园区出入口设有电动挡车闸，业主车辆凭车辆感应卡进出。访客车辆经确认同意后，由保安发放临时感应卡进入地下室指定位臵停车。 （4）可视对讲及门禁系统

小区北面主入口的人行出入通道，设臵可视对讲门口机和联网型门禁。在各单元一层出入口和地下层出入口分别设臵可视对讲单元机，并具有电子门禁功能，每户内设臵1个可视对讲室内机。（详见相关说明书） （5）户内报警系统

进户门上设臵门磁开关，临近商铺的三、四层住户预留红外及门窗磁报警系统，业主可自行对其进行布防、撤防操作(详见相关说明书)，厨房间内预留天然气泄漏报警器，并可根据业主需求接入其它相匹配报警探测器，在装修时可与物管联系，费用须自理。

（6）巡更管理系统

采用在线式巡更管理系统，确保小区的安全。 3、数字电视

绿城〃玉兰公寓采用数字有线电视。（注：须用户自行开通方可使用）。

第六章 合 作 伙 伴 篇

一、设计单位

1、规划设计：浙江绿城建筑设计有限公司 2、建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司 3、景观设计：DAHD Pty Limited

二、施工单位

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建筑施工单位：杭州中豪建设工程有限公司

景观施工单位：广州棕榈园林股份有限公司、浙江易道景观工程有限公司 装修施工单位：浙江华能装饰工程有限公司 三、监理单位

浙江泛华工程监理有限公司 四、前期物管单位

浙江绿城物业管理有限公司

第七章 物 业 使 用 篇

一、建筑使用

1、房屋外立面的 房屋外立面属整幢楼宇的共用部位，业主（使用人）不能私用或改变其形状、颜色。为了确保园区住宅整体外观整齐美观，请勿私自在房屋外墙上（包括外墙、门窗外侧、设备平台、阳台、入户花园、露台等）安装、架设、搭建晾衣架、纱窗、花架、遮阳蓬、遮光帘、防盗栅栏、天线以及广告牌等构筑物，不要随意在外墙上打孔、凿洞等。不得在非指定位臵安装空调机、采暖设备、热水供应装臵等；不允许在顶层露台安装雨蓬，或在屋顶安装任何设施、设备。

特别提醒：

各户型空调外机在交房时已经安装到指定位臵，各位业主请勿移动。 2、屋面的管理

楼宇的屋面属该幢楼宇的公共部位，也是楼宇主体结构的组成部分。

住户不得变动屋面原有的建筑风貌和用材，亦不可以私自占用屋面，堆放各类物品、安装无线设施或太阳能热水器。未经物业服务中心同意，任何不得擅自进入楼宇屋面。

3、阳台使用

为确保园区建筑外立面美观统一，切勿封闭阳台和改变阳台栏杆颜色；禁止在阳台上架设天线和设臵广告、招牌；及禁止安装雨蓬、遮阳蓬等。

阳台内不宜堆放过多物品，不得设臵台盆、堆放垃圾或废弃物。住户应经常清扫阳台，防止垃圾堵塞阳台地漏（一旦地漏被堵塞，遇大风、大雨季节可能造成排水受阻以

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及由室内进水而带来的财产受损）。

高空坠物极为危险，因此严禁住户向室外丢掷垃圾等任何物品。阳台、窗台、露台等部位不要随意摆放盆景，以免坠落。

4、进户门（外门）管理

业主进户门为蓝盾甲级木制防火防盗门。为保持物业的美观统一，请业主不要随意更换改变房屋原有进户门的材质或色彩，不得加装防盗铁门。如出于安全需要，可向物业服务中心咨询。

5、铁艺栏杆、室内外公共部位构件使用

为确保园区的立面统一美观，严禁拆改阳台、露台、设备平台等铁艺栏杆，不得改变铁艺栏杆的颜色。保修期两年内由开发公司负责维护，保修期外可由物业服务单位协助提供维修单位进行维护。

6、墙体的管理

房屋承重墙体、柱、梁、板等均严禁拆除、开洞或进行嵌入式装修等更改。对墙体进行改动，应经过原设计单位的确认并经有关部门审核确认后方可施工，否则由此产生的一切后果均由业主承担。

7、公共设施、公用部位的使用

请业主不要在公共设施、公用部位（如公共走廊、楼梯、门厅、管道井、公共绿地、道路等部位）私自堆放杂物、停放车辆、摆放家具或晾晒衣物、阻塞通道。若发生上述行为，物业服务人员有权将该类物品清除，由此而产生的费用须由该住户承担。

8、装修管理

业主在对房屋进行装修之前，请仔细阅读《装修管理办法》，并填写《装修申请表》，办理相关手续，方可进场施工。

在装修时，业主和装修施工人员应严格遵守本园区的《房屋装修管理规定》及《园区相关管理规定》。

业主除有义务要求所聘请的装修施工人员遵守本园区的《房屋装修管理规定》及《园区相关管理规定》外，还应承担因装修不当而造成的对他人或园区整体利益损害的赔偿责任。

特别提醒：

1、烟道及通风排气道采用成品，严禁住户改动烟道或在烟道上敲凿开孔，不得封死检修孔，否则将会影响排气效果。

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9、电梯使用须知

使用电梯时，请爱护电梯，禁止超载、吸烟、张贴、涂面和损伤内壁。如遇电梯故障，请不要惊慌，更不要撬扒电梯门，可按动设臵在轿厢面板上的紧急按钮，等待救援。如因人为因素造成电梯故障或损坏，责任人须赔偿由此引起的经济损失。 特别提醒：

〃严禁用电梯运输易燃、易爆、易腐蚀等物品。

〃电梯在运行过程中，乘客及物品请勿紧靠轿厢门，避免意外事故发生。禁止用物品遮挡轿厢门，确保电梯运行安全。

〃运送物品时，要核对物品的高度、宽度，对超高、超宽的物品，不能强行运载，应听从相关管理人员的安排。由于不听劝阻而造成电梯损坏，则由责任人负责赔偿。 〃严禁儿童单独乘梯，在乘电梯过程中严禁用硬物敲打电梯内部设施，避免发生意外事故。

二、设备使用

1、空调室内机安装

为确保产品品质不受影响，配合业主室内装修，业主在装修方案确定后，请提前十天报物业服务中心办理安装登记手续。

特别提醒：

〃空调产品的保修期自《入伙通知书》规定的交房日期起算。 〃空调室外机须按设计指定的空调机位安装，不能随意移位。 2、可视对讲系统、单元门禁系统的使用和保护

在物业交付时，可视对讲室内机将交付业主，为避免在装修时受损，建议业主在装修完毕后，再予以安装。若安装后需移位费用需自理。

本园区内单元门均安装门禁系统。为保障业主（使用人）的人身及财产安全，在物业交付时，将向业主（使用人）提供3张正式感应卡，如需要增加，业主可到服务中心另行购臵，每户仅限配臵5张。

3、健身游乐设施的使用

请行动不便的老人或未成年人使用健身游乐设施时，需有家人陪护，请勿单独使用，以免发生危险。儿童游乐设施严禁成年人使用。

三、水、电、煤（燃）气使用

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1、水、电、煤（燃）气表具管理

住宅所属水、电、天然气表具的产权归相应管理部门所有，相应的管理、维护也归属相关部门。所有业主未经相关部门的书面许可，请勿擅自拆卸、改装、移动室内表具。若违反规定引发损害事故及造成损失，违规业主（住户）须承担相应的赔偿责任。

特别提醒：因管道天然气安装在各业主室内，请业主（住户）在进行室内装修时，在表具周围留出足够的空间以便今后的维护或更换，不得封闭天然气管道，以免发生安全事故。

2、电力使用注意事项

各业主（住户）室内使用的耗电设备的容量不得超过所配备的计量电表的额定容量，不允许改变室内配电箱位臵。

业主在装修过程中务必注意接线安全，防止误接；使用电锯、电刨、电锤等大功率设备时，须注意每户电表的额定最大功率及最大电流的安全限值，以免因使用不当而造成损失或人员伤亡，必须注意用电相位，切勿接错，以免造成不必要的损失。装修时所有电线改路均应使用护套管，不得采用电线直埋；每个回路所担负的电器总容量不得超过此回路的限定容量。

3、水、电、煤（燃）气管线的保护

业主在装修时，请注意房屋中已敷设的给水管及电线管道的位臵与走向，以及存水湾、地漏位臵（详情请参见交房时提供的管线竣工图）。由于PP-R管热融接头技术要求较高，因此装修时请勿改动预敷管道，以免带来不必要的麻烦。装修前应对上下水进行仔细检查，如有问题及时与物业服务中心联系。

根据设计要求，厨房卫生间给水管一部分采用暗敷方式。在装修过程中应避免墙体开洞而损伤管线。如因装修需要涉及墙体开洞的，请提前与物业服务中心进行联系办理相关手续。

因自行改动管道或线路，引起的质量问题或导致的损失均由业主自行承担。

四、交通与车辆停放

详见《业主手册》中的相关管理规定。

五、公共环境及绿化

1、公共环境维护

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业主在园区内请勿随地吐痰，乱抛果皮、纸屑、杂物。严禁向窗外乱扔果皮、饮料瓶、烟蒂和其它杂物，以免影响公共环境卫生及因高空坠物造成危险。

请勿在建筑物、构筑物、树木及其它公共设施和共用部位上乱张贴、乱涂写、刻画，如有上述行为，物业服务中心有权要求行为人及时清除污迹，并承担相应的赔偿。

业主使用音响设备、乐器或开展室内娱乐活动时，应采取有效措施控制音量，请勿影响相邻业主的正常生活。家长要监管好未成年人，避免进行危险的活动。严禁抛掷或踢打鹅卵石，严禁使用各种器械或人体撞击公共大堂部位的玻璃等易碎品，以免发生意外。

2、公共绿化维护

业主有义务配合物业服务中心维护园区公共绿化的整洁。不得攀爬树木和公共构筑物。行人或车辆不得践踏或穿越绿地或利用树木做各种运动。由于以上活动而引起的损失和责任由当事者（或监护人）负责。

园区内水系属园区的公共环境部分，任何人不得在水系内从事打水、洗衣等活动，不得将有任何污染水源的物品投放水中，除水系管理人员进行养护外，其他人员不得进入水系，以免发生意外。

特别提醒：在小区内游泳池、水系边行走玩耍时请注意安全，未成年人和老人需由监护人监护，为了您的安全，切勿跨越。

七、其它注意事项

1、房屋用途

业主只能根据本物业原设计方案及《商品房销售合同》中规定的用途使用所购房屋及地下储藏室，不得擅自改变房屋及地下储藏室的结构、用途。

不得擅自改变房屋的用途、功能和布局等。

不得占用、损坏房屋及地下储藏室共用部位、共用设备和公共设施。

未经物业服务中心书面许可，不得私自改变、截断或连接各单元的水、电、排烟管道、线路等。如业主将房屋及地下储藏室租用给他人使用，须告知不得从事上述活动。

2、房屋维护保养

自房屋交付使用之日起，由开发商负责业主所购房屋及内部配套设施、设备的保修事宜。具体保修范围、项目及保修期限详见《质量保证书》。

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商品房保修期限届满后，请您按法律、法规以及相关行业规范对建筑区划内的建筑、设施、设备等买受属专有部分及共有部分履行维修、养护、管理、维护等义务，以便更为经久、安全地居住使用。

3、公共告示

物业服务中心将在园区指定地点设立公告栏，用于张贴通知、告示等管理服务信息，谨请业主关注。业主请勿在公告栏上擅自张贴告示，如对园区管理有任何建议或投诉，请以书面或电话告知物业服务中心。 4、告知义务

业主除本人遵守园区各项规定之外，还应转告家属、租户、家政服务人员、代理人及访客共同遵守。若上述人员在园区有违反规定的行为，相关业主应负连带责任。

第八章 物 业 服 务 篇

一、物业管理服务

在业主委员会成立之前，开发公司将委托浙江绿城物业管理有限公司为业主提供前期物业管理服务。

二、物业服务内容简介

物业服务中心为浙江绿城物业管理有限公司派驻的物业服务机构，承担本园区安全、维修、保洁、绿化等日常物业服务，具体物业服务内容详见《业主手册》。

附件：术语解释及定义

□业主：专指物业的所有权人

□开发商：专指杭州绿城东部建设有限公司 □物业服务企业：专指浙江绿城物业管理有限公司。 □使用人：指物业的承租人和其他实际使用物业的人。

□共用部位：指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、走廊通道、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

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□共用设施设备：指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装臵、消防器具、娱乐设施等。

□房屋承重结构：指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等。

□自用部位：指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

□自用设施设备：指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品以及通向总管的供水、排水、线缆等设备。

□物业管理服务费：指物业管理单位接受业主的委托对园区内的房屋建筑及其相配套的共用部位、设备、设施、绿化卫生、交通、治安和环境容貌等项目提供日常维护、修缮。 □维修基金：指用于共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新的基金。 □物业保修：指根据《住宅质量保证书》的条款，自住宅交付之日起在规定的范围和期限内，出现房屋工程质量问题而引起的由开发商负责的物业维修。

□前期物业管理：指物业开始销售（预售）起，至业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同之日前的物业管理。

□装修：指住户对其所购买或租用的房屋进行室内装饰或装修的行为

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