一、公司介绍
辽宁省华沈集团股份有限公司于2002年6月被授予国家房屋建筑工程施工总承包特级资质企业，拥有对外签约权。公司成立于1949年2月，1998年12月进行了产权制度改革，经辽宁省批准、省工商局注册登记，成立了规范的股份公司；1999年6月，辽宁省华沈建设集团成立，同年10月被建设部列为全国试点企业集团。2005年6月改制成为自主经营、自负盈亏的民营企业。公司经营范围以工业与民用建筑为主，集建筑设计、设备安装、装饰装潢、市政公用工程、设计与施工、房地产开发及海外工程业务于一体，具备承建城市综合建设、大型公用设施、超高层、大型工业厂房等多种工程的总承包能力。
2010年5月份公司实现销售面积47.0万平方米，销售金额51.1亿元，分别比09年同期减少32.6%和20.2%。2010年1~5月份，公司累计销售面积234.5万平方米，销售金额280.0亿元。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。
华沈大股东\"华润股份有限公司\"的上市公司有：华润创业有限公司华润万家有限公司、华润雪花啤酒（中国）有限公司、五丰行有限公司、华润纺织（集团）有限公司、华润零售（集团）有限公司、华创物业（）有限公司、华润物流（控股）有限公司、华润怡宝食品饮料（深圳）有限公司等。
企业先后荣获“全国优秀施工企业”、“全国工程建设质量管理优秀企业”、“江苏省先进建筑企业”、“江苏省建筑业最佳企业”、“江苏省知名建设承包商”、“重合同、守信用企业”、“江苏省文明单位”等称号；历年来被中国建设银行江苏分行评为“江苏省AAA级资信企业”，中国建设银行“总行重点客户”。在辽宁省建筑业综合实力历次评比中均名列前茅。2003年被国家工商总局授予“守合同重信用”企业称号，2003年起位列中国企业500强，2005年起列中国承包商60强。
二、项目分析
本项目落于沈阳云峰街和北二西东交汇处，位于一、二期北侧。项目东南角临近地铁一号线。地处铁西中心生活区，占据铁西十字金廊，临近和平。项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。共有28栋楼，由2栋多层，10栋小高层，16栋高层组成。项目为西班牙建筑风格，景观为西班牙巴塞罗那庭院景观。并且我们小区采用的是双会所，一静一动，另外就是入口广场，约2000平方米的广场，正中是一组大型旱喷泉，两侧排列彩色装饰柱。 ，开工时间:2020-3-21预计竣工时间:2012-4-01。投资户 数:总户数500户 当期户数500户本项目共分三期开发。 交通状况：103、279、239、135、268、134、114、111、201、295、207、240、216、237、129、297、铁西一号线。周边配套：商场/超市/市场：铁西百货 中兴运动服饰 家世界 香江大市场、东方家园 乐购 家乐福 麦德隆 太原街商圈 云峰大市场 医院/药店：铁西中心医院 虹桥医院 铁西妇婴医院 维康医院 医大二院 同仁药房 维康药房 。银行：中国银行 建设银行 工商银行 招商银行 交通银行 邮政储蓄所 。学校：兴工一校 应昌小学 127中学 雨田中学 四中 。休闲区：兴华公园 。户型面积35-130㎡不等。
三、市场分析
从2009年季度至今，沈阳些品牌企业的销售业绩纷纷飘红，尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套，销售金额达到3亿多元。同样，位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩，远洋推出的6号楼，竟出现了彻夜排队购房的场景，来自四面八方的信息和数据都显示出这样个事实：沈阳楼市，已经典型性复苏。2009年前五个月，沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势，显示了良好的发展势头，购房人群中，以中老年“换房族”居多。在如今的购房群体中，换房族占了大部分。这些人之前直都有购房愿望，只是直持币观望。如今，随着全国房地产市场的回暖，消费者观望的心态已经逐渐消失，商品房销售恢复正常水平。据统计，2009年1月至5月，全市商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。除了月份负增长以外，其他4个月均超过去年同期水平。
2009年沈阳房地产投资增长率将达到15%，计划完成1150亿元，1季度房地产开发建设将确保完成投资65亿元，为2009年开个牛气冲天的好头。为进步拉动房地产投资，沈阳将全力抓好“四大环”：拆迁、供地、施工、交易。这恰恰牢牢把握了当前形势下房地产市场的四大关键性点——在拆迁方面，计划全年拆迁4万户，拆迁面积250万平方米；在土地供应方面，通过调整制定更加切合实际的土地出让价格评审体系，坚持配套先行，努力满足“熟地”供应的市场需求等。预计2009年沈阳房地产市场中商品住宅的供应总量将达到1200.87万平方米，较2008年下降8-9个个百分点，市场实际需求将在 1150万平方米左右，供需比大约在1：0.958左右，这是个非常好的供需比平衡状态。虽然由于资金等方面的原因或出于对市场消化能力的疑虑，会有些房地产开发企业延缓开工时间，拖长成品上市奏，但这并不会从根本上动摇沈阳商品住宅市场基本的供需关系。2009年沈阳商品房开发施工面积超过10万平方米的大约在140个左右，其中投资总额超过10亿元以上的项目大约为80个(包括上年度接转项目)左右，计划在2009年进入市场销售的项目大约在120个左右，加上上年度持续在售的项目，进入市场的项目总量将会达到380个以上。根据沈阳“十五”规划，从2006年到2010年，沈阳新增住房总量为6000万平方米，2006至2008沈阳已经供应新增住房3436万平方米左右，这也就是说，在今、明两年沈阳住房缺口
大约为2500万平方米。特别需要提醒的是，到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游较底的水平。
四、管理团队
本项目有5名经验丰富的高级工程师参与。
王峰安 19年出生，高级经济师，浙江大学管理学士学位，对外经济贸易大学工商管理硕士学位，现任华沈建设股份有限公司副总裁兼华沈地产执行董事、法定代表人。
陈晓娟 1971年出生，高级工程师，天津大学工学、法学双学士学位、北京交通大学工商管理硕士学位、英国剑桥大学建筑与环境综合规划设计硕士学位，英国皇家特许建造师，现任华沈股份有限公司房地产事业部执行总经理，华沈地产总经理。
张航 1963年出生，高级经济师，美国普莱斯顿大学工商管理硕士。现任华沈地产副总经理。
贾旭东 1965年出生，高级建筑师，西安建筑科技大学建筑学硕士毕业，同年加入中国建筑工程总公司。现任华沈地产副总经理。
周杰 1973年出生，高级经济师，注册人力资源管理师。哈尔滨建筑大学建筑工程专业及内蒙古大学法律专业本科学历，党校经济学专业硕士研究生，现任华沈地产副总经理。
五、 财务计划
（一）、项目计算期
项目计划2两建成，预计建成后再经2年，商品房部分可全部出售，租赁部分租赁期按13年计算，再加上建设期，项目计算期为15年。 （二）、建设规模
项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。
（三）、投资估算 1、固定资产投资估算
本项目固定资产投资估算17941.81万元 2、流动资金估算
（四）投资使用计划及资金筹措
本项目拟投入资本金9622万元，其中：用于建设投资5000万元，在第一年、第二年各投入2500万元；用于支付租赁部分建设期利息85.3万元用作铺底流动资金20.9万元. 项目拟筹借人民币长期借款1500万元,年利率5.44%;筹借外币长期借款1500万元,年利率为5.10%;商品房预售收入扣除各种费用及分配后,亦用于项目开发;资金不足部分再筹资短期借款,年利率为5.36%.
流动资金中有70%向银行借款,年利率为5.36%
项目计算期内资金使用与资金筹措见资金与运用表[基本报表3] (五)销售及租赁收入\\经营税金及附加估算 1.销售收入.经营税金及附加估算
经营税金按规定记取,其中土地的计算为:本项目于第四年商品房全部售后进行清算,销售收入扣除税金(11577.8万元)后,得到增值额.增值额未超过扣除项目额的50%,按税率为30%,记取土地,具体见 (六)总成本费用估算 总成本估算见[辅助报表3]
销售部分总费用为产品销售成本、销售费用、管理费用及利息支出之和
租赁部分总成本费用为物业管理费、设备维修费、保险费、市场推广费、其他费用、折旧、
摊销及利息支出之和
财务评价分析 盈利能力分析
1、 由项目投资现金流量表可以算出
项目投资所得税后
财务内部收益率为 10% i =ic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行
财务净现值：8.44 万元 >0 可行 投资回收期：10.18 年 项目投资所得税前
财务内部收益率 15% i>ic=10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行
财务净现值：2093.84 万元 >0 可行 投资回收期：6.78年 2、由项目资本金现金流量表
资本金财务内部收益率 21% >10% 即：达到行业的基本经济要求，在经济上可行
财务净现值：2447.08 >0 可行 3. 由利润与利润分配表 投资利润率为 0.7 资本金利润率 1.58 偿债能力分析
由借款还本付息及备付率：一到十年的
利息备付率： -1.0 3.9 14.7 23.5 14.8 21.9 22.9 29.9 48.7 180.5
偿债备付率： -1.4 1.1 1.3 1.5 1.4 1.1 1.2 1.6 2.8 24.8
由资产负债表得：一到十五年的 敏感性分析 敏感性因素 基本方案 每平方米售价或租金 固定资产投资 变动幅度（%） -10% +10% -10% +10% 内部收益率（%） 15 售价12.3 出租13.2 19.7 16.6 17.4 13.8 评价结论
从盈利能力来看，它的内部收益率均大于等于（10%）的行业指标值，即项目可以盈利，净现值都大于0，也说明项目可以盈利 ，投资回收期在行业的基准的回收期内即可。
从偿债能力分析，资产负债率的合理区间为35%~65%，他的负债率最大值57%也在此范围内，大部分都小于这个标准。流动比率的合理区间为1~2之间，项目的流动大部分不在这个范围内，速动比率的合理区间在0.6~1.2之间，项目大部分数字不在此范围内，及资金的流动不稳定；利息备付率最低可接受值为2.0，处第一年外，都满足，即有资金来源充裕；偿债备付率的最低可接受值为1.3，第一二、六七年的不满足，即还本付息的自己的资金偿还债务的保障成度不稳定。
从敏感性分析来看，项目对每平方米售价最为敏感，变化最大。 综上所述，项目可以盈利，但是有些风险。
资产负债率(%） 流动比率(%) 速动比率(%) 153 228 1728 1237 58 15 19 35 183 1327 2413 3526 4483 5627 6756 229 304 1774 1288 61 16 20 37 193 1347 2434 3546 4507 5651 6780 57 43 24 11 8 7 6 4 1 1 1 1 1 1 1
六、融资方案的设计
项目融资采用有限追索的形式 需要融资10000万元
产品A是一种适销对路的产品，有广阔的消费市场，产品的销售收入在正常情况下，足以支付融资的债务偿还。
项目建成后由A公司负责产品的经营和生产，B公司负责产品的市场销售；A、B公司在各自的领域都拥有丰富的经验，降低了经营风险。
项目管理公司发行债权所筹集的资金主要用于项目的建设和资本费用；降低了项目的资金成本。
除了投资者之外，项目发起人M 公司有两亿元的前期投入资金，这增加了项目的经济强度。 项目管理公司是以发行可转换债券的形式进行融资的，因此她本身并没有债务的利息负担，降低了它的财务风险。
A公司 普通合伙项目管理公B公司 D公司 有限合伙人 ❖ A B公司与贷款银团签订贷款协议，用产品的销售收入作为还款来
源
❖ M公司因获得生产期间的税务亏损，除前期投入如的2亿元外还
需多投资一亿元资金，所以向银行贷款一亿元
❖ D公司在公开市场上购买M、C两公司的可转换债券，M、C公司
获得本息收入后成功退出一级市场
❖ D公司作为产品A的原材料供应商，与项目管理公司签订长期购
买协议，以产品的生产和销售收入作为担保，与贷款银行签订贷款协议
在建设期只有M公司为设立公司而投入的注册资金，共有5000万的股本资金，全
部由M公司持有,在生产期，5亿元的可转换债券全部转成股本，其中A公司持有50%的股份，B、D公司分别占20%、30%的股份;M公司在其他公司行使转换权后，不在持有公司股票
准股本资金
在建设期项目管理公司发行了5百万元的可转换债券，属于准股本资金。但是在债
权人行使转换权之前，它仍属于债务资金。
在生产期，所有债权人都行使了转换权，准股本资金全部转换成了股本资金。 股本资金 A公司 C公司 M公司 股本 准股本 债务资金 B公司 A公司 项目管理公司 贷款银团 项目 管理公司 B公司 债 务 资 金 贷款 银团 D公司
信用结构
❖ 项目管理公司与A公司签订委托经营管理协议
A公司的主营业务是同产品A相类似的商品，因此对A产品的生产、经营有丰富的经验。同A公司签订委托经营管理协议，可以降低项目公司的经营风险，提高项目的抗风险能力。
❖ 项目管理公司与B公司签订销售代理协议
B公司是商品销售公司，具有庞大的销售网络，有利于产品的推广和销售，与B公司签订销售代理协议可以提高项目的盈利能力。 ❖ 项目管理公司与D公司签订了长期供货协议
D公司是生产A产品的主要原材料的公司，与他签订了长期供货协议可以保证产品能够提供满足市场需要的产量。
❖ 项目管理公司与工程公司签订项目完工合同，并签订了完工担保协议
与工程公司签订完工担保协议不但可以保证项目的生产成本，同时保证了项目的完工时间，保证项目按期投产使用，降低了项目的经营风险。
❖ A、B、D公司用产品的销售收入作为还款来源，与贷款银团签订贷款与还款协议
融资结构简评
在我们这个融资方案中，主要的特点是：在项目的建设期和生产期我们采用了两种不同的投资结构。通过发行可转换债券，使在建设期的债权人在生产期成为项目公司的合伙人，这样做不仅使M公司成功的吸收了项目前期的税务亏损，降低了项目的融资成本，而且避
工程公司 完工担保 长期供货协议 项目管理公司 销售代理协议 委托经营管理协议 A公司 贷款与还款协议 B公司 贷款银团 D公司
免了让项目公司直接向银行贷款，这就使得项目公司在以后的生产经营过程中不需要直接支付贷款利息，这大大降低了项目公司的财务风险，同时也提高了项目的经济强度。反过来，这也增强了项目的融资能力。
在项目建设期，M公司拥有2亿元的闲置资金，扣除5000万的注册资本后，仍有1.5亿的资金可以用于项目的建设当中，这也相对减轻了项目前期现金流量的压力。在生产期中，由于可转换债券全额转换成股本，这样不但没有减少公司的资金，还大大增强了公司的经济强度，有利于公司后期的生产和经营活动。
这种在不同时期使用不同的投资结构的融资方案，必须是在特定的条件下才能行的通，盲目的采用这种融资方式将会给项目投资者带来较大的投资风险。
七、摘要
公司成立于1949年2月，1998年12月进行了产权制度改革，经辽宁省批准、省工商局注册登记，成立了规范的股份公司；1999年6月，辽宁省华沈建设集团成立，同年10月被建设部列为全国试点企业集团。2005年6月改制成为自主经营、自负盈亏的民营企业。项目占地325亩，建筑面积68500平方米，其中57000平方米出售，11500平方米对外租赁。本项目有5名经验丰富的高级工程师参与。项目计划2两建成，预计建成后再经2年，商品房部分可全部出售，租赁部分租赁期按13年计算，再加上建设期，项目计算期为15年。项目融资采用有限追索的形式。
